EfTEN Real Estate Fund III AS 2022. aasta IV kvartali ja 12 kuu auditeerimata majandustulemused

Fondijuhi kommentaar 2022. aasta majandustulemuste kohta

Euroopa ja Balti riikide ärikinnisvaraturul toimusid 2022. aastal suured muutused. Inflatsioonitempo hüppeline kiirenemine ajendas keskpanku lõpetama pea kümme aastat kestnud nn null-intresside poliitika. Kui veel 2022. a alguses oli enamike euros välja antavate laenude aluseks kasutatav EURIBORi määr negatiivne, siis aasta lõpuks kerkis 6 kuu EURIBOR 2,7 %-le ja 1 kuu EURIBOR 1,9 %-le. Kinnisvarasektoris, kus investeeringuid tehakse tavaliselt finantsvõimendusega, tähendas see olulist laenukulude kasvu ning tehinguaktiivsuse vähenemist.

Balti riikide kinnisvaraturul on laenuraha kasutamine olnud üldjuhul madalam võrreldes nn arenenud Euroopa riikidega. Peamiselt seetõttu ei toonud intressimäärade tõus siin kohe kaasa kinnisvarahindade langust. Eelkõige kaasnes intressimäärade tõusuga siin regioonis märkimisväärne kinnisvaratehingute arvu langus. Balti riikide ärikinnisvaraturu ebakindlus ja madal tehinguaktiivsus jääb tõenäoliselt püsima ka 2023. a esimesel poolel.

2022. a detsembris kiitsid EfTEN Real Estate Fund III AS´i aktsionärid heaks fondi ühinemise EfTEN Kinnisvarafond AS´ga (ühendatav fond), mille tulemusel saab kiitsid EfTEN Real Estate Fund III AS´st Balti riikide suurim ärikinnisvarafond. Ühinemise bilansipäev oli 01.01.2023 ning ühinemise järgselt suureneb EfTEN Real Estate Fund III AS’i konsolideeritud varade maht rohkem kui kaks korda. Peale ühinemist saab EfTEN Real Estate Fund III AS’i ärinimeks EfTEN Real Estate Fund AS. Käesoleva aasta alguses on fondivalitseja üheks oluliseks prioriteediks fondide juriidilise ühinemise korrektne lõpule viimine.

Majandustulemuste ülevaade

EfTEN Real Estate Fund III AS’i konsolideeritud 2022. aasta 12 kuu müügitulu oli 14,299 miljonit eurot (2021 12 kuud: 12,921 miljonit eurot), kasvades aastaga 10,7%. Kontserni neto üüritulu oli 2022. aastal kokku 13,665 miljonit eurot (2021: 12,412 miljonit eurot), kasvades 10,1%. Kontserni puhaskasum samal perioodil oli 11,408 miljonit eurot (2021 12 kuud: 13,099 miljonit eurot). Väiksem puhaskasum on seotud kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusega, mis sellel aastal oli 3,119 miljonit eurot ja 2021. aastal 6,442 miljonit eurot.

Fond teenis 2022. aasta neljandas kvartalis müügitulu kokku 3,699 miljonit eurot, mis on 191 tuhat eurot rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Fondi neljanda kvartali puhas üüritulu oli 2022. aastal 2,948 miljonit eurot, s.o 1,1% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Fondi konsolideeritud neljanda kvartali puhaskasum oli 1,199 miljonit eurot (2021 IV kvartal: 5,355 miljonit eurot).

Kontserni varade maht 31.12.2022 seisuga oli 181,956 miljonit eurot (31.12.2021: 176,401 miljonit eurot), s.h kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus moodustas varade mahust 93%  (31.12.2021: 92%). 

2022. aasta detsembri lõpu seisuga on kontsernil 18 (31.12.2021: 16) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval on 168,875 miljonit eurot (31.12.2021: 161,961 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 151,426 miljonit eurot (31.12.2021: 147,633 miljonit eurot).

Fondi tütarettevõte EfTEN Valkla OÜ ostis 2022. aasta aprillis Harjumaal, Valklas, Valklaranna tee 36 asuva kinnistu. Fond ehitab hooldekodu hoone ümber üldhooldekoduks, mis võiks tulevikus mahutada kuni 250 klienti. Renoveerimistööd viiakse läbi etapiviisiliselt. Kinnistu soetushind oli 2,005 miljonit eurot ning lisaks kohustub fondi tütarettevõte tegema investeeringuid mahus kuni 2 miljonit eurot. Kinnistu ostu ja investeeringuid finantseeritakse fondi omavahendite arvel.

Fondi tütarettevõtja EfTEN Ermi OÜ ostis aprillis Tartumaal, Tartu vallas, Tila külas, Ermi tn 13 asuva hoonestusõiguse. Fond kavandab hoonestusõiguse alusel kasutatavale maale rajada hooldekodu minimaalselt kuni 120-le kliendile. Hoonestusõiguse tähtaeg on 50 aastat, mida võib maaomanikuga kokkuleppel pikendada kuni 99 aastani. Kinnisasjale hooldekodu ehitamise järgselt võtab selle pikaajalise üürilepingu alusel üürile Südamekodud AS. Hoonestusõiguse soetushind oli 233 tuhat eurot. Hoonestusõiguse ostu ja investeeringuid finantseeritakse fondi omavahendite arvel.

2022. aastal teenis kontsern kokku 13,489 miljonit eurot üüritulu. Võrreldavatel alustel (like-for-like) arvestatud üüritulu oli 2022. aastal kokku 12,588 miljonit eurot, mis on 7% rohkem kui 2021. aastal.

EfTEN Real Estate Fund III AS hindab korraliselt kinnisvarainvesteeringuid kaks korda aastas – juunis ja detsembris. Seoses ühinemisega EfTEN Kinnisvarafond AS´ga hindas fond lisaks kinnisvarainvesteeringuid erakorraliselt 30.11.2022 seisuga. Seisuga 31.12.2022 on fondi kinnisvaraportfelli õiglane väärtus 168,875 miljonit eurot. 2022. aastal kasvas fondi investeeringute väärtus ümberhindluste tulemusel 1,9 % ning fond sai õiglase väärtuse muutustest kasumit kokku 3,119 miljonit eurot. Kinnisvarainvesteeringute väärtus kasvas peamiselt inflatsiooni toel oodatava kõrgema üürirahavoo tulemusel. EURIBORI suurenemise ning investorite tuluootustest tingituna hindamistes rahavoogude nüüdisväärtuse arvutamiseks kasutatavad diskontomäärad kasvasid 2022. aastal peaaegu kõikides investeeringuobjektides.

Finantseerimine

Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni kolme tütarettevõtte –EfTEN Evolution UAB, Saules Miestas UAB ning EfTEN Piepilsetas SIA laenulepingud, mille jääk 31.12.2022 seisuga on 19,841 miljonit eurot. Lõppevate laenulepingute LTV on 30 % - 40 % ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt tugevat üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.

Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär (sh arvestades intressiswapi lepinguid) EURIBOR´i tõusu mõjul on detsembri lõpu seisuga 3,7 % (31.12.2021: 2,3 %) ning LTV (Loan to Value) 40 % (31.12.2021: 44 %). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Ühe laenulepingu intressmäära tõusu riski maandamiseks on sõlmitud intressimäära vahetusleping, kus EURIBOR on fikseeritud 0,35% tasemel. Swapileping lõpeb 2023. aastal ning selle õiglane väärtus on 31.12.2022 seisuga 53 tuhat eurot.

Aktsiainfo

EfTEN Real Estate Fund III AS’i aktsia puhasväärtus seisuga 31.12.2022 oli 20,55 eurot (31.12.2021: 19,11 eurot). EfTEN Real Estate Fund III AS´i aktsia puhasväärtus kasvas 2022. aasta jooksul 7,5%. 2022. aasta mais maksis fond 2021. aasta kasumist dividende kogusummas 4,058 miljonit eurot (2021 aasta juunis: 2,798 miljonit eurot). Ilma dividendide maksmiseta oleks fondi aktsia puhasväärtus 2022. aasta jooksul kasvanud 12,0%.

2022. aasta jooksul on kontsern teeninud vaba rahavoogu 6,182 miljonit eurot (2021 12 kuud: 4,550 miljonit eurot), millest vastavalt fondi dividendipoliitikale oleks netodividendide kogusumma 4,638 miljonit eurot (2021: 3,401 miljonit eurot). Arvestades fondi tütarettevõtete laenulepingute eritingimustest tulenevat minimaalse raha jäägi hoidmise kohustust ning lühiajalist likviidsusvajadust, samuti aga fondi tütarettevõtte EfTEN Laagri OÜ kehtivast laenulepingust tulenevalt laenusumma suurendamise võimalust 1 miljoni euro võrra, teeb fondi juhatus nõukogule ettepaneku maksta 2022. aasta eest dividende rohkem kui dividendipoliitika ette näeb – kokku 5,438 miljonit eurot.

Seoses EfTEN Real Estate Fund III AS (ühendav fond) ja EfTEN Kinnisvarafond AS (ühendatav fond) ühinemisega makstakse lisaks EfTEN Real Estate Fund III AS’i dividendidele 2023. aasta kevadel fondist välja ka EfTEN Kinnisvarafond AS’i vaba rahavoog. Kuivõrd ühinemiseks teeb EfTEN Real Estate Fund III AS EfTEN Kinnisvarafond AS aktsionäridele vastavalt aktsiate asendussuhtele suunatud aktsiaemissiooni ja emissiooni tulemusel suureneb ka EfTEN Real Estate Fund III AS’i aktsiate arv, teatatakse täpne netodividend aktsia kohta läbi börsisüsteemi 2023. aasta märtsis.

KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

Marilin Hein

Finantsjuht

Tel. 6559 515

E-mail:

Manus