Delårsrapport for 1. - 3. kvartal 2024

Resumé

• Lejeindtægter: 76,1 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2023: 71,5 mio. kr.). I forhold til 1. - 3. kvartal 2023 ses en stigning på +4,6 mio. kr. (+6,4%). Året 2023 var imidlertid positivt påvirket af en engangsindtægt på 2,4 mio. kr. fra en afsluttet markedslejesag og korrigeret herfor ses en stigning på +7,0 mio. kr. (+10,1%). Den positive udvikling kan især henføres til ibrugtagning af et større antal boliger på Baltorpvej i perioden og effekten af en generel øget udlejningsgrad, dog først og fremmest på ejendommene Ringager og Baltorpvej.
• Resultat af ejendommenes drift: 51,3 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2023: 50,1 mio. kr.). Resultatet er, korrigeret for en engangsindtægt i 2023 på +2,4 mio. kr., øget med +3,6 mio. kr. (+7,5%). Udviklingen kan henføres til den positive udvikling i lejeindtægterne modregnet stigende omkostninger, særligt på baggrund af ibrugtagning og udlejning af lejlighederne på Baltorpvej.
• Værdiregulering af investeringsejendomme: +52,3 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2023: +15,9 mio. kr.). Værdireguleringen sammensættes af dagsværdireguleringer (netto +46,1 mio. kr.), modtagen kompensation fra fraflyttede lejer (+1,2 mio. kr.) samt gevinst fra salg af ejendom (+5,0 mio. kr.).
• Værdien af ejendomsporteføljen: 1.588,5 mio. kr. (ultimo 2023: 1.492,1 mio. kr.) ved et gennemsnitligt vægtet afkastkrav på 6,8% for erhvervsdelen (2023: 6,8%) og 6,4% inklusiv boligejendommen. Den samlede stigning på +96,4 mio. kr. kan henføres til dagsværdireguleringer (+46,1 mio. kr.) og forbedrings- og projektarbejder (+75,0 mio. kr.) i forbindelse med nyudlejninger og udvikling af ejendomme fratrukket salg af en ejendom 24,7 mio. kr.

• Resultat af primær drift før værdireguleringer udgør 42,5 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2023: 41,3 mio. kr.) svarende til en stigning på +1,2 mio. kr. (+2,9%) i forhold til samme periode sidste år. Korrigeret for engangsindtægten i 2023 udgør stigningen imidlertid +3,6 mio. kr. (+9,3%).
• Finansielle poster, netto, udgør -36,4 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2023: -25,9 mio. kr.) og er påvirket af udviklingen i rente-og bidragsniveauet og ikke mindst af finansieringen af byggeriet på Baltorpvej i Ballerup.
• Resultat før skat: 58,4 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2023: 31,3 mio. kr.).
• Indre værdi udgør 262,94 mod 245,48 ultimo 2023, svarende til en stigning på +7,1%.
• Pengestrøm fra driftsaktiviteten udgør +5,8 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2023: +21,5 mio. kr.) og afspejler på den ene side den positive udvikling i resultatet af selskabets drift og på den anden side den markante stigning i finansieringsomkostningerne og sædvanlige forskydninger i driftskapitalen.
• Udlejningsgrad: 88,3% (Ultimo 2023: 87,5%). Ekskl. ejendommene Ringager i Brøndby og Baltorpvej i Ballerup udgør udlejningsgraden 93,4% (ultimo 2023: 92,7%).

• Selskabet fastholder den pr. 11. oktober 2024 (børsmeddelelse nr. 9) senest udmeldte forventning til et resultat af pri-mær drift før værdireguleringer i niveauet +59 mio. kr., en pengestrøm fra driftsaktiviteten i niveauet +14 mio. kr. samt en udlejningsgrad i niveauet 92% ultimo 2024.

Administrerende direktør Torben Schultz udtaler:

Efter igennem flere år at have forbedret udlejningsgraden samt lejeniveauerne generelt i porteføljen, ikke mindst på Ringager i Brøndby og senest på Baltorpvej i Ballerup, har Selskabet stabiliseret lejeindtægterne på et højt niveau. Vi oplever fortsat god efterspørgsel, og det er vores opfattelse, at vi fortsat – dog efterhånden i begrænset omfang - kan bearbejde vores udlejningsgrad positivt.

Den fortsat tilfredsstillende udlejningssituation medfører, at Selskabet ultimo Q3 opnår et resultat af primær drift før værdireguleringer på 42,5 mio. kr. Ses der bort fra engangsindtægten i 2023, er der tale om en stigning på 3,6 mio. kr. svarende til 9,3%. Forbedringen sker på baggrund af en stigning i lejeindtægterne på 7,0 mio. kr. (ekskl. engangsindtægt i 2023 leje-indtægterne) svarende til 10,1%, modregnet forøget ejendomsomkostninger på 3,4 mio. kr. En væsentlig del af de stigende ejendomsomkostninger skyldes antallet af førstegangsudlejninger, som i sagens natur medfører høje mægleromkostninger, som i et ikke ubetydeligt omfang kan betragtes som engangsomkostninger.

Som beskrevet i Børsmeddelelse nr. 9/2024 er det i 3. kvartal 2024 lykkedes at indgå yderligere en række væsentlige lejeaftaler i en række ejendomme herunder Ringager 2 - 4, samt Baltorpvej, hvilket medfører at den samlede udlejningsgrad pr. 30. september udgør 88,3%. Både Ringager 2 – 4 og Baltorpvej påvirker – dog i fortsat mindre grad - den samlede udlejningsgrad negativt.

På baggrund af ovenstående samt en ligeledes positiv udvikling i udlejningen af Selskabets øvrige portefølje, meddelte Selskabets ledelse i Børsmeddelelse nr. 9/2024 at man havde besluttet at opskrive ejendommenes dagsværdi med 19,9 mio. kr. Dagsværdien af Selskabets investeringsejendomme – nu inkl. boligejendommen på Baltorpvej - udgør herefter 1.588,5 mio. kr. (ultimo 2023: 1.492,1 mio. kr. inkl. projektværdien af Baltorpvej 156 – 172). Det gennemsnitlige vægtede afkastkrav ved værdiansættelsen af erhvervsdelen alene fastholdes på 6,8% (ultimo 2023: 6,8%). Inklusive boligejendommen udgør det gennemsnitlige vægtede afkast for porteføljen 6,4%.

Selskabets renteomkostninger stiger til –36,4 mio. kr. (–10,5 mio.kr.), hvoraf en væsentlig del vedrører finansieringen af Baltorpvej. Selskabet afventer en mere stabiliseret og forhåbentlig fortsat faldende rentesituation, som vil medføre at den positive udvikling i lejeindtægterne og i resultatet af ejendommenes drift i højere grad kan slå igennem på bundlinjen. I det nuværende udfordrende finansierings– og rentemiljø, er vi tilfredse med en LTV ultimo september måned på 47,1%.

Ved offentliggørelse af Selskabets årsrapport for 2023, meddelte Selskabet, at man forventer et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 59 mio. kr. Dette niveau fastholdes. I samme årsrapport meddelte Selskabet, at man forventer en udlejningsgrad ved udgangen af 2024 i niveauet 90%. Som meddelt i selskabsmeddelelse 9 medfører den positive udvikling i udlejningsgraden, at forventningen til denne hæves til niveauet 92%.

Yderligere oplysninger:

Torben Schultz

Adm. direktør

Tlf. 40 10 28 76

Vedhæftet fil