KIINTEISTÖRAHOITTAMISEN VAJE LISÄÄ PAINETTA ASUNTOJEN HINTOJEN KARKAAMISELLE
Timo Rantala, Investors House:
KIINTEISTÖRAHOITTAMISEN VAJE LISÄÄ PAINETTA ASUNTOJEN HINTOJEN KARKAAMISELLE
Asuntoja rakennetaan nyt tarpeeksi kysyntää vastaan, mutta tilanne on muuttumassa vaikeammaksi. Vuonna 2020 varsinkin kerrostalojen rakentaminen vähenee verrattuna edellisiin vuosiin. Toistaiseksi vielä matala korkotaso ja sijoittajakysyntä pitävät edelleen kohtuullista rakentamisvolyymia yllä. Rakennus-teollisuus RT ry ennustaakin vuodelle 2020 asuntorakentamisen yltävän n. 32 000 asuntoon, josta vapaa-rahoitteisia asuntoja on 12 600 ja valtion tukemia ARA -asuntoja 9 000 kpl. Rivitaloja rakennetaan n. 3 200 asunnon verran ja omakotitaloja 6 700 kpl. Kyseinen määrä uudisasuntojen tuottamista vuodessa vastaa suunnilleen Suomen minimitarvetta. Teollinen ja julkinen rakentaminen taasen lisääntyy, kun taas toimisto- ja liikerakentaminen vähenee mm. toimistojen vajaakäytön ja suurten liiketilahankkeiden puuttumisen johdosta. Varastorakentamisen hidastuminen jatkuu edelleen.
Rakentaminen on kansantaloudelle ja työllisyydelle merkittävä toimiala, pelkästään uudistalonrakenta-misen volyymi on n. 15,2 mrd euroa. Uudistuotannon lisäksi rakentamisvolyymia kohdistuu korjaus-rakentamiseen n. 12,9 mrd €, josta asuinrakennusten osuus on n. 7,3 mrd. €. Rakennusala, eli rakenta-minen ja rakennustuoteteollisuus yhteensä, työllistää n. 250 000 henkilöä. Rakentamiseen ja rakennetun ympäristön ylläpitoon osallistuu joka viides Suomen työllisistä. Koko klusterilla työskentelee n. 520 000 henkilöä ja rakentamisen sekä kiinteistönpidon klusteri onkin Suomen suurin työllistäjä.
Talouskasvu Suomessa hidastuu, mutta tarve uusille asunnoille kasvukeskuksissa ei vähene kaupungistu-misen nopeutuessa. Suomessa kaupungistuminen on edennyt muita Pohjoismaita jäljessä, minkä vuoksi kasvavien seutujen asuntotarve on meillä jatkossakin suurta. Tällä hetkellä noin 70 % suomalaisista asuu kaupungeissa ja määrän ennustetaan kasvavan 82 %:iin vuoteen 2050 mennessä. Tämä tarkoittaa liki puolta miljoonaa asuntoa lisää keskimääräisen perhekoon ollessa vajaa 2 henkilöä. Tässä luvussa ei ole mukana asuntojen poistumaa ja sen mukanaan tuomaa tarvetta uusille asunnoille.
Rahoituksen epävarmuus ja heikkenevä kuluttajien luottamus osaltaan heikentävät asuntorakentamisen näkymiä. Mikäli asuntoja ei päästä rakentamaan tarvetta vastaavasti, karkaavat hinnat herkästi korkeiksi varsinkin kasvukeskuksissa. Mm. Suomen Pankin mukaan runsas asuntotuotanto on hillinnyt hintojen nousua. Esimerkiksi muissa Pohjoismaissa hinnat ovat nousseet vuodesta 2015 keskimäärin n. 20 % kun vastaavasti Suomessa vain n. 4 %.
Vuokratuotannon ajureina on ollut matala korkotaso ja vaikean globaalin sijoitusympäristön luotsaama kova sijoittajakysyntä. Kohtuuhintaisen tuotannon osalta hallitusohjelmassa asetettiin tavoitteeksi, että valtion pitkällä korkotuella rakennettavien uudisasuntojen määrä olisi vähintään 10 000 kpl vuosittain. Tälle tuotannolle löytyy rahoitusta johtuen valtion takauksesta. Normaali vuotuinen tarve Suomessa on kuitenkin yli 30 000 asuntoa, jolloin suurelle määrälle uudistuotantoa pitää löytää myös rahoitus turvataksemme tasapainoisen tarjonnan ja kysynnän suhteen ja sitä kautta maltillisen hintatason kehityksen.
Viime aikoina on myös keskusteltu paljon varsinkin asuintalojen korjausrakentamiseen syntyneestä rahoitusvajeesta. Tämä korostuu varsinkin taantuvilla alueilla asuntojen käypien arvojen mataluuden johdosta.
Vuonna 2018 Finanssivalvonnan suorittamassa kyselyssä huomioitiin kasvaneita riskejä taloyhtiöiden rahoittamisen osalta. Riskeiksi nimettiin rahoitusasteiden nousu, lyhennysvapaiden jaksojen pidentyminen, taloyhtiöiden sijoittajaomistamisen määrän kasvu sekä rahoituksen korkotason mahdollisen nousun myötä kuluttajien käsitys maksukyvystään. Nämä riskit ovat olemassa ja niitä on pyritty erilaisilla toimenpiteillä sittemmin hallitsemaan. Nyt kuitenkin ollaan joutumassa tilanteeseen, jossa pankkien kiristynyt luotto-politiikka varsinkin rakennusaikaiseen rahoittamiseen alkaa näkymään tarpeellisen tuotannon esteenä.
Investors House Oyj:n tytäryhtiö Dividend House Oy on käynnistämässä rakennusaikaiseen rahoittamiseen pääasiassa keskittyvää lainoja myöntävää rahastoa. Rahaston tavoitteena on täydentää pankkien palveluita tuomalla markkinaan toimijan, joka hinnoittelultaan ei kilpaile pankkien kanssa mutta ei myöskään hyödynnä rahoitusvajetta korkeilla koroilla. Luotot tulevat olemaan pääsääntöisesti lyhytaikaisia yleensä rakentamisen ajan kestäviä ja se tuo pientä painetta hinnoitteluun. Kohtuuhintainen rakennusaikainen luototus on käsityksemme mukaan pankkirahoitusta kalliimpaa, mutta selkeästi muita lyhytaikaisia saatavilla olevia rahoitusmuotoja huokeampaa.
Lisätietoja:
Timo Rantala 045-208 4448
Investors House Oyj
