EfTEN Real Estate Fund AS’i aktsia puhasväärtus seisuga 31.12.2024 ja esialgsed 2024. aasta finantstulemused
Fondijuht Viljar Arakase kommentaar
Vaatamata väljakutseid pakkuvale majanduskeskkonnale, õnnestus EfTEN Real Estate Fund AS-il 2024. aastal suurendada nii kogu üüritulu kui ka portfelli EBITDA’d. Fondi portfell täienes kahe uue logistikahoone võrra ning planeerime laienemist ka hooldekodude segmendis. EfTEN Real Estate Fund AS on eelkõige dividendiaktsia. Fondis oleme seadnud eesmärgiks maksta 2024. aasta eest dividende 1,1 eurot aktsia kohta, mis on suhtena 5,7% aktsia eilsesse sulgemishinda. Fondi juhtkond plaanib 2025. aasta kevadel suurendada selliste kinnisvarainvesteeringute finantsvõimendust, mis on langenud oluliselt alla fondi finantseerimispoliitikas toodud põhimõtete. Kui kinnisvarafondide tavapärane võimendusmäär on Euroopas keskmiselt 50% varade turuväärtusest, siis EfTEN Real Estate Fund AS-i portfelliülene LTV (Loan-to-value) oli 2024. aasta lõpus 40%.
Esmakordselt peale 2023. aasta kevadet on fondi pangalaenude kaalutud keskmine intressimäär langenud aasta lõpu seisuga alla 5% taseme. Seoses oodatava EURIBOR’i edasise langusega, jätkub fondi laenude intressimäära vähenemine ka 2025. aastal.
2025. aasta prioriteediks on vakantsuste juhtimine. Aasta lõpu seisuga oli portfelli kogu vakantsus 2,6%, kuid büroosegmendis 11,3%. Peaasjalikult on büroosegmendi vakantsus tingitud Vilniuses Menulio 11 büroohoone ümberehitustöödest , mis moodustab kogu büroosegmendi vakantsusest 47%. Menulio 11 büroohoones ehitatakse turuootustest tulenevalt üüripinnad väiksemateks ning antakse üürnikele üle eeldatavalt selle aasta esimese poolaasta jooksul.
Finantskokkuvõte
EfTEN Real Estate Fund AS teenis 2024. aastal auditeerimata andmetel 31,079 miljonit eurot konsolideeritud üüritulu (2023: 30,6 miljonit eurot) ning 26,454 miljonit eurot EBITDA-d (2023: 26,143 miljonit eurot). Konsolideeritud üüritulu kasvas võrreldes eelmise aastaga 1,5% ja EBITDA 1,2%.
Fondi konsolideeritud EBITDA ületas 2024. aastal intressikulusid 3,0 korda (2023: 3,3 korda). Pangalaenude kaalutud keskmine intressimäär langes aasta lõpuks 4,89%-ni, mis on 1,01 protsendipunkti madalam võrreldes 31.12.2023 seisuga. Kinnisvaraportfelli võlakohustuste teenindamise kattekordaja (DSCR) oli 2024. aastal kokku 1,7 (2023: 1,8).
EfTEN Real Estate Fund AS investeeris 2024. aastal uutesse kinnisvaraprojektidesse – Härgmäe ja Paemurru logistikakeskuste soetamisse Tallinnas – kokku 12,050 miljonit eurot. Lisaks investeeriti Ermi ja Valkla hooldekodude ehitusse 4,467 miljonit eurot ning ülejäänud fondi portfellis olevatesse kinnisvarainvesteeringutesse 4,931 miljonit eurot.
2024. aasta lõpu seisuga oli fondi konsolideeritud vakantsus 2,6%, mis püsis samal tasemel võrreldes 2023. aasta lõpuga. Kõrgeim vakantsus esines büroosegmendis (11,3%), samas kui logistikasegmendis oli vakantsus vaid 1,0% ja kaubandussegmendis 0,5%.
EfTEN Real Estate Fund AS teenis 2024. aastal korrigeeritud rahavoogu (EBITDA miinus intressikulud ja laenude põhiosamaksed) 11,108 miljonit eurot. Selle põhjal oleks fondi dividendipoliitika järgi võimalik maksta brutodividendi 77,68 eurosenti aktsia kohta. Fondi juhtkond plaanib 2025. aasta kevadel refinantseerida pangalaene, mille LTV (Loan-to-Value) on langenud oluliselt madalamaks võrreldes finantseerimispoliitika põhimõtetega ning mille äritegevuse rahavood ületavad laenu- ja intressimakseid enam kui kaks korda. Refinantseerimine võimaldaks juhtkonna hinnangul tõsta dividendimakset kuni 1,1 euroni aktsia kohta (neto).
2024. aasta detsembris teenis EfTEN Real Estate Fund AS konsolideeritud üüritulu 2,861 miljonit eurot, mis on 259 tuhat eurot enam kui novembris. EBITDA ulatus detsembris 2,448 miljoni euroni, mis on 250 tuhat eurot enam kui eelmisel kuul. Üüritulu kasv tulenes peamiselt kaubanduskeskuste käibeüüridest.
Detsembris viis sõltumatu hindaja Colliers International läbi tavapärase hindamise, mille tulemusel suurenes fondi kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 31.12.2024 seisuga 831 tuhande euro võrra (0,2%).
2024. aasta detsembris emiteeris fond 620 544 uut aktsiat hinnaga 19 eurot aktsia kohta, mille tulemusel laekus fondile 11,790 miljonit eurot. Aktsiaemissiooni korraldamisega seotud kulud ulatusid 160 tuhande euroni.
EfTEN Real Estate Fund AS-i puhasväärtus aktsia kohta oli 31.12.2024 seisuga 20,3729 eurot ning EPRA NRV 21,2213 eurot. Detsembris mõjutasid aktsia puhasväärtust mitmed ühekordsed tegurid: aktsiaemissioon puhasväärtusest madalamal hinnatasemel, emissiooni korraldamisega seotud kulud, plaanitavate dividendide väljamaksega seotud edasilükkunud tulumaksukulu kajastamine ning kinnisvarainvesteeringute regulaarne ümberhindlus. Aktsia puhasväärtus vähenes detsembris vastavalt 0,2% (NAV) ja 0,1% (EPRA NAV). Ilma eelnevalt nimetatud erakorraliste teguriteta oleks fondi aktsia puhasväärtus kasvanud detsembris 0,8%.
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel. 6559 515
E-mail:
Manus
