Das gestiegene Zinsniveau hinterlässt deutliche Spuren bei den Renditeliegenschaften: 2023 verzeichneten erstmals seit der Schweizer Immobilienkrise vor rund 25 Jahren alle drei Nutzungskategorien in Basel-Stadt Wertkorrekturen. Die Performance ist damit weiter gesunken und liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022. 

Die Basler Kantonalbank (BKB) publiziert heute in Zusammenarbeit mit IAZI zum sechsten Mal den Basler Immobilienkompass. Er beleuchtet zahlreiche Aspekte rund um den Markt für Renditeliegenschaften in Basel-Stadt.

Performance sinkt mit der Zinswende deutlich
Die , die sich aus der Wertveränderung und dem Netto-Cashflow (NCF) ergibt, lag 2023 in Basel-Stadt nochmals deutlich tiefer als im Vorjahr. Mit dem gestiegenen Zinsniveau verzeichneten alle drei Nutzungskategorien – Wohnen, Gemischt, Büro/Gewerbe - erstmals seit 1998 eine negative Wertentwicklung. Damit lag die Gesamtrendite bei allen Nutzungsarten mit Werten zwischen 0,9 % und 2,6 % deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022.

Besonders markant war der Rückgang bei den Wohnimmobilien, wo die Performance im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022 von 7,1 % auf 2,6 % geschmolzen ist. Aber auch bei den gemischt genutzten Liegenschaften lag sie mit 2,4 % um 3,5 Prozentpunkte unter dem langjährigen Durchschnitt, während die Performance bei den Büro- und Gewerbeliegenschaften von 4,0 % auf 0,9 % gesunken ist.

Dennoch ist zu beachten: Die stabile Entwicklung der Cashflows aus Mieterträgen stützt die Gesamtrendite von Immobilien-Direktinvestitionen. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen bzw. dem gleichzeitig beschränkten Angebot ist davon auszugehen, dass sich die Mieteinnahmen vor allem bei Wohnimmobilien auch in den nächsten Jahren stabil entwickeln werden.

Bau-Pipeline in Basel-Stadt leert sich
Wie die zeigt, ist die Neubautätigkeit im Kanton Basel-Stadt trotz der Zuwanderung und einem bei 1,1 % nach wie vor tiefen Leerwohnungsbestand im Jahr 2023 leicht gesunken: Sie lag mit 778 Wohneinheiten um 13,7 % tiefer als 2022. In den kommenden Jahren wird das Bauvolumen weiter sinken. Die Zahl der bewilligten, im Bau oder in Planung befindlichen Objekte hat sich seit 2020 mehr als halbiert.

Der Rückgang der Bautätigkeit ist zumindest teilweise auf die seit 2021 deutlich gestiegen Baukosten (+18 %) zurückzuführen bzw. die Tatsache, dass sich das Bauland aufgrund der Bodenknappheit allein in den Jahren 2021 und 2022 um fast 80 % verteuert hat.

Wohnraum bleibt knapp – vor allem für Familien
Seit 2018 wurden 3571 Wohnungen für Ein- und Zweipersonenhaushalte mit maximal drei Zimmern gebaut. Nur gerade 1239 oder jede vierte, neu erstellte Wohnung verfügt über mindestens vier Zimmer. Gleichzeitig können sich wegen der hohen Eigenheimpreise immer weniger Familien Wohneigentum leisten und weichen auf Mietwohnungen aus. Entsprechend ausgetrocknet bleibt der Wohnungsmarkt für Familien: Wie die zeigt, ist der Leerstand umso geringer, je grösser die Wohnung und liegt bei Einheiten mit mindestens fünf Zimmern bei tiefen 0,4 %. 

Mietpreise: Tendenz steigend
Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und einem gleichzeitig beschränkten Angebot ist kaum mit einer raschen Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu rechnen. So ist davon auszugehen, dass die Mieten tendenziell weiter steigen werden. Die zeigt, dass sich die Angebotsmieten im Jahr 2023 in Basel-Stadt um durchschnittlich 4,3 % verteuert haben; gegenüber 2018 liegen sie um 7,6 % höher. Bei den Bestandsmieten hat die Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,5 Prozentpunkte im Jahr 2023 hingegen erst zu einem marginalen Anstieg geführt (+0,4 %). Das gestiegene Zinsniveau dürfte in den kommenden Jahren mehr und mehr auf die Bestandsmieten umgewälzt werden.

Solarstrom: Potenzial trotz Wirtschaftlichkeit noch lange nicht ausgeschöpft
Auch wenn heute fast jeder Neubau mit einer Photovoltaik-Anlage ausgerüstet wird, so bleibt das Potenzial im Gebäudepark gross: Im Kanton Basel-Stadt produziert erst gerade jedes zwanzigste Dach Solarstrom. Dies, obschon sich insbesondere bei Mehrfamilienhäusern die Investition in eine Photovoltaik-Anlage bereits nach 10 bis 15 Betriebsjahren lohnt. Wie das zeigt, kann der Break-Even bereits nach der Hälfte der Lebensdauer erreicht werden.

Ausblick: Verhalten positiv
Die robuste Entwicklung der Cashflows aus Mieterträgen stützt die Gesamtrendite von Immobilien-Direktinvestitionen. Dies gilt insbesondere bei den Wohnimmobilien. Auch wenn diese im Vergleich zu anderen Anlagen etwas an Attraktivität eingebüsst haben, so versprechen sie in der Region Basel aufgrund des knappen Wohnungsangebots weiterhin stabile bis steigende Erträge. In Kombination mit einem eher wieder sinkenden Zinsniveau ist zu erwarten, dass die Immobilienwerte und damit die Performance in Zukunft wieder leicht steigen werden. 

Weitere Informationen
Das Factsheet mit allen Studienresultaten und Grafiken sowie das Video zum Basler Immobilienkompass 2024 sind auf der abrufbar. 

Für weitere Auskünfte
Patrick Riedo
Leiter Kommunikation
Basler Kantonalbank, CEO Office
Telefon 061 266 27 98

Quellen: Bundesamt für Statistik, IAZI, Statistisches Amt Basel-Stadt, SVIT beider Basel, Statistisches Amt Basel-Stadt, Schweizerische Nationalbank, Bundesamt für Wohnungswesen