ARGAN : Résultats semestriels 2022 exceptionnels
Résultats semestriels – mercredi 20 juillet 2022 – 17h45
Résultats semestriels 2022 :
- Nouvelle progression de +5% du résultat net récurrent
- ANR NTA par action en hausse de +12% à 103 €
- Dividende 2022 anticipé à 3,0 € par action,
en hausse de +15% vs 2021
Chiffres clés du 1er semestre 2022 :
| Compte de résultat consolidé | 30 juin 2022 | 30 juin 2021 | Variation | ||
| Revenus locatifs | 81,7 M€ | 76,2 M€ | +7% | ||
| Résultat net récurrent – part de groupe | 58,2 M€ | 55,4 M€ | +5% | ||
| Résultat net récurrent par action | 2,56 €* | 2,47 € | +4% | ||
| Valorisation | 30 juin 2022 | 31 déc. 2021 | Variation | ||
| Valeur du patrimoine (HD) | 4,03 Mds € | 3,75 Mds € | + 8% | ||
| ANR EPRA NTA par action | 103,1 €** | 91,8 € | +12% | ||
| ANR EPRA NRV par action | 114,7 €** | 102,5 € | +12% | ||
| | |||||
| Indicateurs de la dette | 30 juin 2022 | 31 déc. 2021 | Variation | ||
| LTV hors droits | 41% | 43% | -200 bps | ||
| LTV droits inclus | 39% | 41% | -200 bps | ||
| Coût de la dette | 1,35% | 1,50% | -15 bps | ||
*Calculé sur le nombre moyen pondéré d’actions de 22 713 067
**Calculé sur le nombre d’actions à fin-juin 2022 de 22 951 290
Le 12 juillet 2022, le Directoire a arrêté les comptes consolidés semestriels au 30 juin 2022. Les procédures d’examen limité sur ces comptes ont été effectuées et le rapport des Commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle est en cours d’émission.
Révision à la hausse des objectifs 2022 :
Compte tenu des résultats semestriels exceptionnels et de l’acquisition en cours d’un entrepôt de
153 000 m², Argan réhausse ses objectifs 2022.
| Indicateurs | Objectifs 2022 actualisés | Objectifs 2022 initiaux | Variation vs 2021 |
| Revenus locatifs | 165 M€ | 163 M€ | +5% |
| Résultat récurrent net | 118 M€ | 117 M€ | +5% |
| Dividende par action | 3,0 €* | 2,75 € | +15% |
*Sous réserve de l’approbation en Assemblée Générale
Des indicateurs en hausse
Un résultat net récurrent en hausse de + 5%
Le résultat net récurrent part de groupe est en hausse de + 5%, à 58,2 M€ au 30 juin 2022, représentant 71% des revenus locatifs. L’exceptionnel résultat net part du groupe de 321,7 M€ s’explique essentiellement par la très importante variation de juste valeur positive du patrimoine de 265 M€ au 1er semestre 2022.
Un patrimoine Premium expertisé à 4,03 Mds €, en hausse de +8% sur 6 mois
Le patrimoine livré (hors actifs immobiliers en cours de développement) s’établit à 3 300 000 m² au 30 juin 2022. Sa valorisation s’élève à 4,03 Mds€ hors droits (4,24 Mds€ droits compris) en hausse de +8% par rapport au 31 décembre 2021.
La valorisation du patrimoine livré à 4,03 Mds € fait ressortir un taux de capitalisation à 4,10% hors droits (3,9% droits compris) en baisse par rapport au taux de 4,3% hors droits du 31 décembre 2021.
La durée ferme résiduelle moyenne des baux reste stable à 5,8 ans contre 5,9 ans au 31 décembre 2021.
L’âge moyen pondéré s’établit à 10 ans.
Un taux d’occupation de retour à 100% en 2023
Le taux d’occupation du patrimoine est de 99%, stable par rapport à fin-décembre 2021. Toutefois, la commercialisation en cours du site à Ferrières (77) devrait permettre au groupe de retrouver un niveau de 100% au début de l’année 2023.
Baisse du ratio d’endettement net à 41% et du coût de la dette à 1,35%
La dette financière brute relative au patrimoine livré s’établit à 1,9 Md€. Après prise en compte de la trésorerie résiduelle, la LTV nette (dettes financières nettes/valeur d’expertise hors droits) baisse à 41% au 30 juin 2022.
La dette se compose de 33% d’obligations à taux fixe, de 31% de prêts amortissables à taux fixes, de 29% de prêts amortissables à taux variables couverts et de 7% de prêts amortissables à taux variables. Le taux moyen de la dette au 30 juin 2022 est en baisse de 15 bps à 1,35% et sa maturité est de 6,5 ans.
Hausse de + 12% de l’ANR EPRA de continuation (NTA) à 103,1 € par action
Le NRV (l’ANR de reconstitution) s’établit à 114,7 € par action au 30 juin 2022 (+12% sur 6 mois).
Le NTA (l’ANR de continuation) s’établit à 103,1 € par action au 30 juin 2022 (+12% sur 6 mois).
Le NDV (l’ANR de liquidation) s’établit à 103,6 € par action au 30 juin 2022 (+ 13% sur 6 mois).
Cette hausse significative de +11,3 € de l’ANR EPRA NTA par action par rapport au 31 décembre 2021 provient du résultat net par action (+2,2€), de la variation de valeur du patrimoine (+ 11,5 €), du paiement du dividende en numéraire (- 0,9 €) et en actions (- 1,5 €)
Poursuite de la croissance
des loyers du groupe
Une indexation de nos loyers anticipée de +4% en 2023
La période de forte inflation aura un impact direct sur la hausse des loyers par le biais de l’ILAT, l’indice des loyers des activités tertiaires. Pour mémoire, cet indice est composé à 50% de l'indice des prix à la consommation, à 25% de l’indice des coûts de construction et à 25% de la moyenne annuelle du PIB français. Argan anticipe une indexation de ses loyers autour de +4% en 2023. Dans cette période de forte inflation, l’ILAT devrait soutenir la croissance des revenus locatifs au cours des prochaines années.
Une forte demande locative associée à une offre immédiate contrainte entrainera une hausse des loyers de marché
Les loyers de marché devraient progresser au cours des prochaines années du fait d’un déséquilibre entre une demande locative soutenue (2,9 millions de m² de prise à bail au S1-2022, en hausse de +14% par rapport à la moyenne 10 ans), une offre immédiate toujours plus contrainte (en baisse de -25% sur 1 an) et d’une hausse des coûts de la construction.
En France, la vacance est désormais de 3,6%, ce qui constitue un plus bas historique. Dans les régions les plus attractives comme l’Ile-de-France, où la vacance se situe autour de 3%.
Une croissance embarquée pour 2022 et 2023
Argan possède un pipeline de projets à livrer d’ici fin 2023 de 170 000 m², entièrement pré-loués.
De plus, l’acquisition en cours, avec un bail de 12 ans ferme, et qui devrait intervenir en octobre 2022 viendra également soutenir la progression des revenus locatifs du groupe.
| Indicateurs opérationnels | 30 juin 2022 |
| Patrimoine en exploitation 30/06/2022 | 3 300 000 m² |
| Livraison de projets au S2-2022 | 50 000 m² |
| Acquisition sous promesse | 150 000 m² |
| Portefeuille à fin 2022 | 3 500 000 m² |
| Livraison de projets en 2023 | 120 000 m² |
Des futurs développements avec un rendement supérieur de 300 bps aux coûts d’emprunts
L’inflation des coûts de construction au 1er semestre a été de l’ordre de 15 à 20% mais cela ne concerne que les coûts des nouveaux programmes. En conséquence, Argan se fixe l’objectif de maintenir un écart minimum de 300 pbs entre le rendement locatif et le coût de la dette hypothécaire adossée à chaque programme.
La hausse des loyers soutiendra la bonne tenue des valorisations
La croissance des loyers provenant de l’indexation, de la hausse des loyers de marché et de nos développements soutiendra la bonne tenue des valorisations du groupe, compensant ainsi une éventuelle hausse des taux de capitalisation
Un impact maitrisé de la hausse des taux d’intérêts,
grâce à un endettement sous contrôle
Une dette protégée contre la hausse des taux
La hausse des taux d’intérêts s’est installée brutalement au cours de ce second trimestre 2022. Cependant celle-ci n’a pas d’impact significatif car notre dette est constituée à :
- 62% de dette à taux fixe
- 31% de dette à taux variable couverte, avec des instruments de couvertures qui s’activent dès que l’Euribor atteint 1,5%.
- Seulement 7% de dette variable
Le coût de la dette n’excédera pas 2% même si l’Euribor atteint 3%
| Euribor | 2022 | 2023 | 2024 |
| 0,0% | 1,40% | 1,25% | 1,25% |
| 1,0% | 1,70% | 1,60% | 1,55% |
| 2,0% | 1,95% | 1,85% | 1,80% |
| 3,0% | 2,10% | 2,00% | 1,95% |
En prenant pour hypothèse un Euribor à 3% sur l’ensemble de l’année, le taux moyen pondéré serait de 2,0% en 2023 et 2024 vs 1,25% si Euribor = 0%
Aucun besoin de refinancement d’ici 2026
Notre dette hypothécaire (67% de notre dette au S1-2022) a l’avantage de s’amortir chaque année et ne nécessite pas de refinancements sur les marchés.
Seule notre dette obligataire émise en 2021 devra faire l’objet d’un refinancement en 2026, étant précisé que notre dette obligataire de 130 M€ émise en 2017 est déjà provisionnée pour un remboursement en juillet 2023 sans refinancement.
Un endettement maitrisé, très loin de nos covenants
| Taux de capi | 2022 | 2023 | 2024 |
| 4,1% | 42,6% | 42,5% | 41,6% |
| 4,5% | 46,8% | 46,6% | 45,7% |
| 5,0% | 51,9% | 51,7% | 50,7% |
En prenant l’hypothèse d’un taux de capitalisation de 5% en 2024 et sans intégrer la hausse des loyers à venir dans la valorisation, notre ratio LTV serait de 50% très loin de notre covenant (obligataire) de 65% et par conséquent sans conséquence sur nos flux.
Le ratio LTV à fin juin-2022 est en baisse de 200 bps à 41%, mais il convient de noter que cette baisse est transitoire compte tenu de l’acquisition en cours. Argan anticipe un ratio LTV à fin 2022 proche du ratio LTV de 43%, publié à fin-2021.
A propos d’Argan
ARGAN est l’unique foncière française de DEVELOPPEMENT & LOCATION D’ENTREPOTS PREMIUM cotée sur Euronext.
Au 30 juin 2022, son patrimoine représente 3,3 millions de m², se décomposant en une centaine d’entrepôts implantés en France exclusivement, valorisé 4,0 Mds€. ARGAN est cotée sur le compartiment A d’Euronext Paris (ISIN FR0010481960 – ARG) et fait partie des indices CAC All-Share et IEIF SIIC France. La foncière a opté pour le régime des SIIC au 1er juillet 2007.
| Francis Albertinelli – Directeur Administratif et Financier Stéphane Saatdjian – Responsable Relations investisseurs Tél : 01 47 47 05 46 E-mail : | Aude Vayre – Relations presse Tél : 06 14 64 15 65 E-mail : |
Compte de résultat consolidé simplifié (IFRS)
| En M€ | 30 juin 2021 (6 mois) | 31 décembre 2021 (12 mois) | 30 juin 2022 (6 mois) |
| Revenus locatifs | 76,2 | 156,8 | 81,7 |
| Refacturation des charges et impôts locatifs | 25,8 | 25,7 | 24,2 |
| Charges et impôts locatifs | -26,9 | -27,7 | -25,5 |
| Autres produits sur immeuble (IFRS 16) | 1,5 | 3,1 | 1,6 |
| Autres charges sur immeubles | -0,1 | -0,3 | -0,3 |
| Revenus nets des immeubles | 76,5 | 157,7 | 81,7 |
| EBITDA (Résultat Opérationnel Courant) | 72,4 | 147,1 | 73,0 |
| Dont impact IFRS 16 | 1,4 | 3,1 | 1,3 |
| Variation de juste valeur du patrimoine Variation de juste valeur IFRS 16 | 286,2 -1,0 | 544,6 -2,1 | 265,9 -1,1 |
| Autres charges opérationnelles | - | - | -0,5 |
| Résultat des cessions | - | 18,5 | -0,1 |
| EBITDA, après ajustement des valeurs (JV) | 357,6 | 708,2 | 337,1 |
| Produits de trésorerie et équivalents Coût de l’endettement financier brut Intérêts sur dettes de loyers IFRS 16 Frais d’émission d’emprunt Variation de juste valeur des couvertures de taux | 0,0 - 14,2 -0,8 - 1,3 - 0,5 | 0,2 -29,5 -1,6 - 2,8 - 1,7 | 0,1 -13,0 -0,8 - 2,1 - 0,5 |
| Pénalités sur remboursements anticipé | - 6,5 | ||
| Résultat avant impôts | 340,7 | 672,7 | 314,4 |
| Autres charges financières | 2,0 | 3,6 | 8,7 |
| Impôts | - | - | - |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | - | - | - |
| Résultat net consolidé Résultat net - part du groupe | 342,7 338,3 | 676,3 668,1 | 323,1 321,7 |
| Résultat dilué par action (€) | 15,1 | 29,7 | 14,2 |
Résultat net récurrent
| En M€ | 30 juin 2021 (6 mois) | 31 décembre 2021 (12 mois) | 30 juin 2022 (6 mois) |
| Résultat net consolidé | 342,7 | 676,3 | 323,1 |
| Variation de juste valeur des couvertures de taux | 0,5 | 1,7 | 0,5 |
| Variation de juste valeur du patrimoine | - 286,2 | - 544,6 | - 265,9 |
| Résultat des cessions | - | - 18,5 | 0,1 |
| Autres charges financières | -2,0 | - 3,6 | - 8,7 |
| Impôts | - | - | - |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | - | - | - |
| Pénalités sur remboursements anticipé | - | - | 6,5 |
| Attribution gratuite d’actions | 1,8 | ||
| Autres charges opérationnelles non récurrentes | - | - | 0,5 |
| Impact IFRS 16 | 0,4 | 0,6 | 0,5 |
| Résultat net récurrent | 55,4 | 111,9 | 58,4 |
| Résultat net récurrent - part de groupe | 55,4 | 111,7 | 58,2 |
| Résultat net récurrent par action (€) | 2,5 | 5,0 | 2,6 |
ANR EPRA
| 31 décembre 2021 | 30 juin 2022 | |||||
| NRV | NTA | NDV | NRV | NTA | NDV | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires en M€ Capitaux propres attribuables aux actionnaires en €/action | 2 125,6 94,1 | 2 125,6 94,1 | 2 125,6 94,1 | 2 432,8 106,0 | 2 432,8 106,0 | 2 432,8 106,0 |
| + Juste valeur des instruments financiers en M€ | 3,2 | 3,2 | - | -11,6 | -11,6 | - |
| - Goodwill au bilan en M€ | - | - 55,6 | - 55,6 | - | - 55,6 | - 55,6 |
| + Droits de mutation en M€ | 186,9 | - | - | 210,5 | - | - |
| = ANR en M€ = ANR en €/action | 2 315,7 102,5 | 2 073,1 91,8 | 2 070,0 91,6 | 2 631,7 114,7 | 2 365,5 103,1 | 2 377,1 103,6 |
Pièce jointe
