INVESTORS HOUSEN TJ PETRI ROININEN: KRIISI MUUTTAA ASUMISTA – EI PALUUTA VANHAAN

Investors House Oyj                                                                         14.4.2020

Lehdistötiedote 14.4.2020 klo 9.25

INVESTORS HOUSEN TJ PETRI ROININEN: KRIISI MUUTTAA ASUMISTA – EI PALUUTA VANHAAN

Jokainen kriisi on muuttanut asumista – niin tapahtuu nytkin

Sodan jälkeinen jälleenrakennusaika jakoi ihmiset kahteen kastiin – omistus- ja vuokra-asujiin. Syntyi käsite kaupungin vuokratalo, joka paitsi antoi mahdollisuuden pienituloisille asua samoilla alueilla muiden kanssa myös leimasi asujiaan. Se myös torjui tehokkaasti segregaatiota ennen kuin sanaa oli edes keksitty. Kaiken ohessa siirtokarjalaiset – yli 400.000 ihmistä ja yhdeksän prosenttia koko väestöstä – asutettiin huutavasta asuntopulasta huolimatta. Kaikesta selvittiin.

1990-luvun lama ja pankkikriisi romahduttivat asuntojen arvot ja nostivat korot korkeuksiin. Lainan saanti oli kiven alla, mikä johti toisaalla omaisuuden keskittymiseen ja toisaalla traagisiin kohtaloihin. Mutta jo 1990-luvun jälkipuoliskolla erityisesti asuntolainojen pidentyminen johti rahan saatavuuden paranemiseen ja erittäin nopeaan asuntojen arvojen nousuun. Vuosikymmenen alussa köyhtyneet asuntojen omistajat  vaurastuivat edellyttäen, että olivat onnistuneet pitämään tai jopa lisäämään omistuksiaan. Saman ilmiön kääntöpuolena vuokralla asujat kohtasivat nopeasti nousseet vuokrat. Omaan asuntoon tarvittavan omarahoitusosuuden säästäminen vuokranmaksun ohella  tuntui karkaavan usealta.

2000-luvun finanssikriisi vaikutti lopulta vain vähän asuntojen arvoihin – tähän vaikuttivat synnytetty 0-korkoympäristö ja  julkisen sektorin menojen valtava, pääosin velkavetoinen kasvaminen. 2010-luvulla nopean kaupungistumisen ja kotitalouksien koon pienenemisen myötä syntyi myös uusi asuntorahastojen toimiala, joka osaltaan veti rakentamista ja työllisyyttä sekä tarjosi kasvukeskuksiin muuttavilla asuntoja.  Kotitalouksien koko pieneni ja vuokralla asuvien osuus kasvukeskuksissa lisääntyi.

Jokainen kriisi onkin radikaalisti muuttanut asumista. Niin tehnee myös koronasta käynnistynyt kriisi. Millaisia kehityskulkuja asumiselle voi hahmottaa Korona-kriisin jälkeen?

Paluu vanhaan -  melko epätodennäköinen vaihtoehto

Korona-kriisin jälkeen yksi mahdollisuus on palata nopeasti entiseen 2010-luvun malliin, mikä edustaisi paljon puhuttua V-käyrän mukaista toipumista. Tällöin palattaisiin kiivaan asuntorakentamisen, asuntohintojen ja -alueiden eriytymisen, vuokra-asumisen yleistymisen sekä yhteiskunnan rajusti kasvavan asumistukilaskun aikaan.

Voi olla, että paluuta entiseen ei ole, eikä sitä ehkä kannata tavoitellakaan. 2020-luvulla yhteiskuntien varoja allokoidaan kriisistä selviytymiseen, syntyneiden vaurioiden korjaamiseen sekä terveydenhuollon rakentamiseen tasolle, jolla kriisejä voidaan jatkossa kohdata. Lisäksi ikääntyminen ja sote vievät kasvavan osansa resursseista.

Luultavaa on, että rahoitusmaailma tulee varovaisemmaksi mikä  voi rajoittaa sekä gryndaamista että osaa vuokra-asuntotuotantoa samoin kuin käytettyjen asuntojen kauppaa. Samanaikaisesti globaalit ja kansalliset tukitoimet tuovat markkinoille entistä enemmän rahaa, joka etsii sijoituskohteita. Iso osa siitä hakeutuu asuntomarkkinaan muodossa tai toisessa. Asuntojen hintoja enemmän saattavatkin joustaa kauppamäärät. Asuntojen tarjonta saattaa ainakin alkuun vähetä koska asunnonvaihtoketjut pysähtyvät. Matalat korot yhdistettynä valtaviin taloudellisiin tukipaketteihin sekä uusien asuntojen korkeaan vero-osuuteen (45 %) pitävät huolen siitä, että asuntojen hintatasot luultavimmin eivät ainakaan pidemmässä juoksussa pysyvästi laske.

Takaisin sääntelyyn – valmiiksi velkainen julkinen sektori ei yksinään kanna taakkaa

Toinen mahdollisuus olisi mennä monta kierrosta taaksepäin ja palata 1900-luvun rahoitus- ja vuokramarkkinan sääntelyyn. Tätä voisi pitää L-käyrän sovelluksena. Paluu sääntelytalouteen luultavimmin romahduttaisi sekä asunto-omaisuuden arvon että vähentäisi vuokra-asuntotarjontaa – markkinatalouden lait toimivat haluttiin tai ei.

Vaikka globaali kapitalismi - ja osin myös markkinatalous -  kohtaavat merkittävää kritiikkiä, olisin taipuvainen ajattelemaan, ettei sellaista hallituskoalitiota löydy, joka näkisi sääntelytalouteen siirtymisen isänmaalle mielekkäänä. Maa on myöskin niin juurevasti integroitunut kansainvälisiin omistus-, rahoitus- ja teollisiin järjestelmiin, ettei tällainen ratkaisu kansallisin toimin liene mahdollinen kuin valtavin vaurioin.  

Sääntelyyn palaamisen toteutumismahdollisuuksia heikentää myös se, että vielä 1990-luvun alussa julkinen sektori oli lähes valaton. Tänään se painii jo valmiiksi velkaongelman parissa eikä pysty kantamaan sääntelytalouden sille kohdentamaa taakkaa. On selvää, että toipumiseen tarvitaan elinvoimaista yksityistä sektoria sekä sen ja julkisen sektorin uudenlaista yhteistyötä.

Kohti uutta – kiinteistö- ja rakennusala yhteiskuntavastuussa ja innovaattorina

Kolmas vaihtoehto olisi luopua menneeseen palaamisen tavoittelusta ja suunnata kohti uutta kaikilla asumisen sektoreilla. Ajattelisin, että asumisen tulevaisuutta määrittävät seuraavat yhteiskunnallis-taloudelliset seikat, joista kiinteistö- ja  rakennusala voi ottaa yhteiskuntavastuuta juuri nyt.

Kaupunkien dynamiikkaa ja kriisistä  toipumista tuetaan muuttamalla tyhjillään seisovat  toimistotalot joustavasti asunnoiksi. Tätä jouduttamaan maankäyttö- ja rakennuslakiin lakiin kirjataan yksiselitteisesti kiinteistönomistajan kaavanvalmisteluoikeus. Yksityisen omaisuuden suoja paranee ja yhteiskunta saa kaipaamaansa dynamiikkaa.

Itse asunnoissa varaudutaan ihmisten nopeasti muuttuvien elämäntilanteiden ja ennakoimattomien demografiakehitysten johdosta. Voikin olla, että tulevissa asemakaavoissa ei enää määritellä keskipinta-alavaateita tai huoneistojakaumia. Pikemminkin kaavavaateena edellytetään joustavuutta näiden suhteen. Kaavaohjauksen ajatus kääntyy päälaelleen – ei pyritä yhteen ennalta määrättyyn ratkaisuun vaan varmistamaan rakennetun ympäristön joustavuus. Muuntojoustavuuden tavoite ulottuu käyttötarkoituksesta yksittäiseen huoneistoon.

Asumisen taseet ja kassavirrat ajatellaan uusiksi, mikä johtaa siihen, että asumisen ja omistamisen hallintamuodot täydentyvät. Nykyisten vuokra- ja omistusasumisen rinnalle kehittyy uusia, suoraan ihmisten omasta aktiviteetista lähteviä asumisen hallintamuotoja. Tällaiset hallintamuodot voivat olla rakenteeltaan ihmisten ja yhteiskunnan kokonaisedusta lähteviä pikemmin kuin yksittäisen sijoittajan intressejä palvelevia. Juuri siksi uudet hallintamuodot voivat levitä nopeastikin  - ne ovat hyväksyttävissä ja myös julkinen sektori voi katsoa niiden tukevan sen toimintaa.

Alustatalous leviää asumisen saralle. Sijoitusasuntojen kaupasta osa on jo mennyt nettiin, samoin koronan myötä suurin osa niiden vuokrauksesta. Jatkossa yhä  useammat asumisen toiminnot siirtyvät alustoille. Voi olla, että asumisesta itsessään tulee eräänlainen alusta. Yhä useammin asumiseen yhdistetään muita toimintoja. Kotihoito on hyvä esimerkki julkisesta palvelusta. Ruoka- ja ravintolapalvelut saivat koronan kautta vahva tuuppauksen kohti todellista läpimurtoa. Mielikuvitus asettaa rajat sovelluksille.

Alustatalouiden kehittyessä myöskään omistamisella ei ole samaa roolia kuin aikaisemmin – ekosysteemeissä voi olla monenlaisia toimijoita  yhteisin tavoittein. Kunnat  voivatkin toteuttaa asuntopoliittisia tavoitteitaan mm sopimusperusteisesti ilman suoraa asunto-omistusta ja omistamisen sitomia valtavia pääomia. Tämän kehityksen seurauksena kunnat voivat  käyttää seinistä vapautuvat vapautuvat varat palvelutuotantoon ja verotuksen nousupaineen hillitsemiseen. Kunnat muuntautuvat heikosti kannattavasta asuntosijoittajasta asumisen palveluntarjoajaksi ja ekosysteemin osaksi. Seinistä irroitettavat varat pelastavat usean kunnan talouden.

Asuntojen suunnittelussa ja tuotannon johtamisessa digitaalisuus lyö läpi. Yhä edelleenkin modulaarisuus ja teollinen tuotanto loistavat poissaolollaan useimmilla työmailla. Modulaarisuuden edut lyövät läpi, mikä edellyttää myös arkkitehtikunnassa uutta asemointia.

Asuntorahoituksen organisoituminen on erittäin suuri kysymys. Perinteinen pankkijärjestelmä voi löytää täydentäviä muotoja jo senkin johdosta, että globaalit sääntelymekanismit kiristävät erityisesti asuntotuotannon rahoittamisen edellytyksiä. Yhteiskunnallisuuden nostaessa merkitystään todellinen vastuullisuus- ja vaikuttavuussijoittaminen sekä -rahoittaminen nostavat päätään toisinaan nähtävän ns viherpesun kustannuksella. Suomessa toimivat pankit ovat lähtökohtaisesti terveet ja hyvässä kunnossa. Siksi rahoitukselliset edellytykset kriisistä toipumiselle ovat paremmat kuin monessa muussa maassa.

Kaupungistumisen jatkuminen on merkittävä kysymys. On esitetty ajatuksia, että nyt koettava kriisi ja digitaalisuuden mahdollistama etätyöskentely kääntävät muuttosuunnan takaisin maalle. Kannat kaupungistumisen jatkumisesta lähtevät mm siitä argumentistä, että Suomessa kaupungistuminen on kesken verrattuna moneen muuhun länsimaahan. Yksi mahdollisuus on, että asuminen monimuotoistuu – syntyy yhä enemmän monipaikkaista asumista. Samalla etätyö saattaa lyödä läpi uudella tavalla. Jotta se olisi kestävää, olisi koteihin saatava jollain tapaa toimivat työolosuhteet. Koronakriisin nettikokoukset osoittivat myös etätyön haavoittuvuuden ellei riittävää työpistettä kotona ole.  

Asuntojen ja asumisen hinnassa verolla on iso merkitys – uuden asunnon tuotantokustannuksista 45 % on erilaisia veroja, joista suurin on arvonlisävero. Nämä verot menevät suoraan sekä uusien  asuntojen hintoihin että vuokriin. Vallitsevassa koronan jälkeisessä tilanteessa on haasteellista odottaa vero-osuuden laskua, paineita lienee pikemminkin toiseen suuntaan. Tämä osaltaan lisää haasteita muilla sektoreilla tuottaa ratkaisuja, joilla asumisen kustannuksia voidaan laskea. On selvää, ettei loputonta kallistuva asuminen / kasvavat asumistuet voi jatkaa kestävällä tavalla.

Kiertotalous lyö läpi rakennuskannan, jotka  kuluttavat valtavan suuren osan energiasta ja päästöistä. Asuinrakennuksista voi tulla energiaomavaraisia tai energiaa myyntiin tuottavia yksiköitä. Vanhan asuntokannan korjaustarve ja tavat toteuttaa niitä muuttuvat. Kuukausia kestävä putkiremontti ja sen jälkeinen riitely voisivat jo siirtyä historiaan. Taloyhtiön remontit voidaan rahoittaa myös kaavamuutosten mahdollistamien täydennysrakentamisten kautta.

Kiinteistö- ja rakennusalalla historiallinen hetki osoittaa yhteiskunnallinen luonteensa

Paluuta vanhaan ei ole. Eikä sitä ehkä kannata tavoitellakaan.  Sen sijaan kiinteistö- ja rakennusalan toimijoiden on etsittävä uusia liiketoimintamalleja sekä niiden kautta uudistuttava itse  ja uudistettava yhteiskuntaa. Yksityisen ja julkisen sektorin vastakkainasettelun sijaan tarvitaan uusia tapoja nähdä ja tehdä niiden välistä yhteistyötä. Uusiutumisen tarve koskee kaikkia alan toimijoita.  

Pitäisin edellä kuvatun kaltaisia kehityssuuntia hyvinkin todennäköisinä olkoonkin, että yhteiskunnalliset hitausvoimat ovat ilmeiset. Lähes kaikki uudistustarpeet – ja osa keinoista - on kuitenkin jo tunnistettu tutkijoiden ja alaa innovoivien työpöydillä. Koronan vaikutukset luultavimmin vauhdittavat muutoksia.

Kiinteistö- ja rakennusalalla on nyt historiallinen tilaisuus osoittaa aidosti yhteiskunnallinen luonteensa ja olla isossa roolissa rakentamassa kriisistä toipumista. Jälleenrakennus vaatii tekijänsä.

Helsinki 14.4.2020

Petri Roininen

Toimitusjohtaja

Investors House Oyj

Investors House on kiinteistöalan aktiivinen sijoitusyhtiö, joka toimii kiinteistöliiketoiminnan koko arvoketjussa aina tontin hankinnasta ja hankekehityksestä omistamisen ja vuokrauksen kautta kiinteistövarallisuuden hoitoon ja kiinteistörahastojen hallinnointiin. Liiketoimintamalli tarjoaa useita arvonluonnin mahdollisuuksia ja vakaata tuottoa. Omistaja-arvon kasvattaminen on yhtiön keskeinen tavoite.