Klépierre: RÉSULTATS ANNUELS 2022

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

RÉSULTATS ANNUELS 2022

Paris, le 15 février 2023

Klépierre, le leader européen des centres commerciaux, annonce aujourd’hui ses résultats pour l’exercice 2022 ⁽¹⁾, nettement au-dessus de ses objectifs :

• Chiffre d’affaires des commerçants ⁽²⁾ en hausse de 25 % par rapport à 2021, à périmètre constant ;
• Hausse de 24,8 % des revenus locatifs nets à périmètre constant ⁽³⁾ par rapport à 2021 ;
• Activité locative dynamique, comme en témoignent :
  • le taux d’occupation, en hausse de 110 points de base à 95,8 %, et
  • le taux de réversion positif de 4,1 %, en complément de l’indexation de 3,7 % ;
• Cash-flow net courant en hausse de 20,1 % par rapport à 2021 à 2,62 € par action, supérieur de 13 % au milieu de fourchette de son objectif initial ;
• Hausse de la distribution en numéraire proposée aux actionnaires à 1,75 € ⁽⁴⁾ par action ;
• Bilan solide et amélioration des ratios d’endettement :
  • cessions d’actifs pour un total de 602 M€, en ligne avec les valeurs d'expertise⁽⁵⁾,
  • baisse de 527 M€ de la dette nette sur un an et de 1,6 Md€ par rapport au 31 décembre 2020,
  • ratio dette nette/EBE de 7,9x, ratio d’endettement (LTV) de 37,7 % et ratio ICR de 10,0x ;
• Objectif de cash-flow net courant par action pour 2023 de 2,35 € ⁽⁶⁾ (en hausse de 5 % par rapport au cash-flow net courant ajusté de 2,24 € ⁽⁷⁾ de 2022) ;
• Confirmation du leadership de Klépierre en matière de RSE avec une nouvelle stratégie Act4Good™, qui vise à « Bâtir la plateforme de commerce la plus durable » d'ici à 2030.
  
  
  
  

Jean-Marc Jestin, président du Directoire de Klépierre, a déclaré : « Nos équipes ont accompli une performance opérationnelle et financière remarquable. Nos fondamentaux opérationnels sont solides. Aujourd'hui, nous affichons une croissance de 20,1 % du cash-flow net courant, supérieure de 13 % à notre objectif initial. Le rebond du chiffre d’affaires des commerçants, de la fréquentation, de l'activité locative et des revenus découle directement du positionnement stratégique clair de Klépierre dans les grandes villes européennes, avec un portefeuille de centres commerciaux de premier plan au sein des zones de chalandise les plus denses et les plus riches. Grâce à une baisse de 1,6 Md€ de sa dette nette en deux ans, notre Groupe dispose d'un des bilans les plus robustes du secteur.

Nous proposerons d’augmenter la distribution en numéraire à nos actionnaires à 1,75 €⁽⁴⁾ par action.

En outre, nos résultats significatifs et concrets en matière de RSE nous valent d’être classés n^o 1 par plusieurs agences de notation extra-financière. Avec notre nouvelle stratégie Act4Good^TM, nous avons l'ambition d'être à l’avant-garde du changement en bâtissant la plateforme de commerce la plus durable d'ici à 2030 ».

DONNÉES FINANCIÈRES CLÉS

PERFORMANCE OPĖRATIONNELLE

Tout au long de l'année, l'activité n'a cessé de progresser, illustrant le dynamisme de la reprise commerciale, l'attractivité des centres commerciaux de Klépierre et la pertinence de ses initiatives opérationnelles visant à proposer une offre constamment renouvelée et adaptée à l'évolution des attentes des consommateurs.

Chiffre d’affaires des commerçants ⁽²⁾ et fréquentation

À périmètre constant, le chiffre d’affaires des commerçants a fortement rebondi en 2022. Après avoir subi les impacts négatifs de la pandémie et des premiers mois du conflit en Ukraine, le chiffre d’affaires des commerçants a continué d’augmenter entre avril et décembre, pour atteindre 100 % des niveaux de 2019 sur la période, et même croître de 2 % en décembre.

La fréquentation a également fortement progressé, passant de 78 % du niveau de 2019 en janvier 2022 à 92 % en décembre 2022.

Activité locative

Au cours de l’année 2022, l’activité locative dans les centres Klépierre a été particulièrement forte. Le Groupe a signé 1 360 baux, dont 974 renouvellements et recommercialisations, avec un taux de réversion positif de 4,1 %, en plus de l'indexation de 3,7 % appliquée en janvier 2022.

Le rebond du chiffre d’affaires des commerçants et de la fréquentation, allié à la stratégie Retail First® du Groupe, a permis de saisir des opportunités avec les meilleures enseignes et de renforcer l’attractivité de l’offre commerciale pour les visiteurs. Cette situation a fortement contribué à la hausse du taux d’occupation, qui a augmenté de 110 points de base sur un an pour s'établir à 95,8 % au 31 décembre 2022.

La durée moyenne résiduelle des baux dans les centres commerciaux de Klépierre, qui s'élève à cinq ans, est en nette progression par rapport à l’année dernière (4,7 ans) et au niveau d’avant-Covid (4,8 ans).

Revenus locatifs nets

Les revenus locatifs nets s’élèvent à 1 035,3 M€ en 2022, en hausse de 17,7 % à périmètre courant et de 24,8 % à périmètre constant ⁽³⁾.

L’année 2021 a été fortement affectée par la Covid-19, avec une fermeture des magasins de 2,5 mois en moyenne. 2022 est la première année au cours de laquelle l'activité n’a pas connu de perturbations liées à la pandémie, même si des restrictions limitées ont perduré au premier trimestre. Par conséquent, la comparaison entre 2021 et 2022 n'est pas pertinente.

Les revenus locatifs nets de 2022 comprennent deux contributions non récurrentes/exceptionnelles :

• des reprises de provisions (88,6 M€ ou 0,30 € par action) liées à une collecte de loyers supérieure aux prévisions pour 2020 et 2021 ; et
• 25,0 M€ de revenus locatifs nets générés par des actifs cédés au cours de l'exercice.

En excluant ces deux éléments, les revenus locatifs nets s'élèvent à 921,7 M€ en 2022, et constituent la base de la première année non-perturbée depuis la pandémie.

CASH-FLOW NET COURANT

En 2022, le cash-flow net courant a atteint 851,0 M€ (part totale), soit 2,62 € par action (part du Groupe), en hausse de 20,1 % sur un an. Ce montant comprend 0,30 € par action lié à une collecte de loyers supérieure aux attentes pour 2020 et 2021 (élément exceptionnel) et 0,08 € par action relatif au cash-flow généré par les actifs cédés en 2022.

VALEUR DU PORTEFEUILLE DE CENTRES COMMERCIAUX ET ACTIF NET RÉÉVALUÉ EPRA (NTA)

En part totale et droits inclus, la valeur du portefeuille des centres commerciaux de Klépierre s’élève à 19 595 M€ ⁽⁸⁾ au 31 décembre 2022, en baisse de 1,0 % à périmètre constant sur 12 mois et en baisse de 1,3 % sur six mois ⁽³⁾.

L'évolution de la valeur à périmètre constant au second semestre 2022 s'explique par les modifications suivantes des hypothèses des experts :

• le durcissement des conditions de crédit et l’augmentation des taux sans risque se traduisent par une augmentation de 40 points de base des taux d'actualisation à 7,2 % et par une hausse de 20 points de base des taux de sortie à 5,6 % ; et
• du fait de l'inflation, le taux de croissance annuel moyen des revenus locatifs nets a été légèrement augmenté de 2,5% à 2,8 %.

Dans l’ensemble, au 31 décembre 2022, le rendement initial net EPRA moyen du portefeuille atteint 5,4 %.

L'EPRA NTA par action s'élève à 30,90 € au 31 décembre 2022, contre 31,20 € au 31 décembre 2021.

ENDETTEMENT ET FINANCEMENT

Au 31 décembre 2022, l’endettement net consolidé de Klépierre atteignait 7 479 M€, contre 8 006 M€ au 31 décembre 2021. Globalement, l’endettement net a baissé de 1,6 Md€ au cours des deux dernières années.

En conséquence, les indicateurs financiers de Klépierre ont nettement progressé, pour atteindre, voire dépasser, les niveaux d’avant-Covid. Au 31 décembre 2022, le ratio dette nette / EBE s’établit à 7,9x (contre 8,8x il y a un an), tandis que le ratio d’endettement (LTV) a atteint 37,7 %, en baisse de 100 points de base par rapport au 31 décembre 2021. Le ratio de couverture des frais financiers, qui ressort à 10,0x, est l'un des plus élevés du secteur. Le profil de couverture reste solide, avec une couverture à taux fixe atteignant 100 % de la dette nette en 2023, et 90 % en 2024.

La position de liquidité ⁽⁹⁾ de Klépierre s’établit à 2,8 Md€, dont principalement 2,1 Md€ de lignes de crédit renouvelables confirmées et non tirées (nettes des billets de trésorerie), 0,4 Md€ d’autres lignes de crédit et 0,3 Md€ de trésorerie et équivalents de trésorerie. La maturité moyenne de la dette du Groupe est de 6,5 ans, tandis que le coût de la dette est resté stable à 1,2 %.

Standard & Poor’s attribue actuellement à Klépierre une notation à long terme de BBB+ (notation à court terme de A2) avec une perspective stable.

DÉVELOPPEMENT ET CESSIONS

Investissements

En 2022, Klépierre s’est concentrée sur ses principaux projets engagés : l’extension de Gran Reno à Bologne (Italie), la rénovation et l’extension de Grand Place à Grenoble (France), ainsi que le développement de cinq mégastores Primark en Italie et en France.

En part totale, le montant des investissements pour 2022 s’élève à 184 M€, dont 108 M€ de projets de développement et 76 M€ d’investissements à périmètre constant et d'intérêts capitalisés.

Pipeline

La stratégie de développement de Klépierre vise à transformer ses actifs existants afin de conforter leur positionnement dans leur zone de chalandise. Les deux principaux projets en cours de réalisation sont les suivants :

Extension de Grand Place (Grenoble, France)

Le chantier de l’extension de 16 200 m² de Grand Place (Grenoble, France) a débuté en mai 2022 et devrait s’achever à la fin de l’année 2023. La précommercialisation atteint 89 % des revenus locatifs nets estimés. En outre, l’extension accueillera le premier magasin Primark de la région. Dans le cadre de la stratégie Destination Food® du Groupe, 14 nouveaux restaurants, dont KFC, Poke House et Black & White, ouvriront leurs portes et proposeront des terrasses intérieures et extérieures offrant aux clients une expérience gastronomique conviviale. Le rendement de ce projet est estimé à environ 8 %.

Maremagnum (Barcelone, Espagne)

Début 2024, Maremagnum, centre commercial leader de Barcelone, accueillera le deuxième Time Out Market d'Europe. Avec ce marché alimentaire et ce concept culturel, le toit du centre de 5 200 m² deviendra un lieu incontournable de la scène culinaire de Barcelone et offrira une vue imprenable sur la ville, le port et la mer. En outre, l'accord récemment signé avec Inditex en vue de l'agrandissement de Stradivarius, Pull & Bear, Bershka et Lefties, donnera un nouvel élan au centre commercial.

Cessions

Depuis le 1^er janvier 2022, le Groupe a réalisé des cessions et signé des promesses de vente pour un montant total de 602,2 M€ (en part totale, hors droits de mutation). Ce montant comprend la cession d’actifs norvégiens, ainsi que de quelques actifs en France et des bureaux situés au-dessus du centre commercial de Hoog Catharijne (Utrecht).

Les actifs de commerce vendus et sous promesse de vente ont été cédés en ligne avec les valeurs d'expertise de décembre 2021 (– 1,8 %).

ACT FOR GOOD^® CINQ ANNÉES DE SUCCÈS ET DE NOUVELLES AMBITIONS

Le Groupe a renforcé sa position de leader dans le domaine du développement durable. Parmi les premières entreprises à être reconnues au sein du secteur pour son engagement en matière de RSE, Klépierre s’est vu décerner les plus hauts niveaux de certification par plusieurs agences de notation extra-financière. Pour la troisième année consécutive, le Groupe s’impose à la première place dans les catégories Global Retail Listed, Europe Listed, Europe Retail et Europe Retail Listed du GRESB. Son score s’est amélioré en 2022, passant à 98/100, nettement supérieur à la moyenne de 79/100 obtenue par les entreprises similaires et à celle de 74/100 de l'ensemble des participants du GRESB.

Le Groupe figure à nouveau sur la « Liste A » du CDP des entreprises les plus avancées dans la lutte contre le changement climatique au niveau mondial, et a été notée « AAA » (score le plus élevé possible) par MSCI. De même, en janvier 2023, Euronext a inclus Klépierre dans l’indice CAC SBT 1.5, un nouvel indice axé sur le climat, composé d'entreprises dont les objectifs de réduction des émissions ont été certifiés comme étant conformes à l'objectif de 1,5 °C de l'Accord de Paris.

En 2018, Klépierre a lancé Act for Good^®, une stratégie RSE sur cinq ans articulée autour de 32 objectifs concrets. Les résultats ont dépassé les attentes, le Groupe ayant atteint un taux moyen de réalisation de ses objectifs de 99,8 %. Il a notamment réduit de 42 % l'intensité énergétique de son portefeuille depuis 2013 et diminué de 82 % ses émissions directes et indirectes de gaz à effet de serre (GES).

Comme annoncé le 1^er février 2023, avec Act4Good^TM, Klépierre entend désormais aller plus loin en bâtissant la plateforme de commerce la plus durable. Élaborée avec un comité d'experts indépendants, cette nouvelle stratégie RSE est fondée sur quatre piliers :

• agir pour le climat en devenant net-zéro carbone dès 2030 ;
• agir au service des communautés et des territoires d’implantation de ses centres commerciaux ;
• agir en développeur de compétences pour ses collaborateurs, ses partenaires et ses visiteurs ; et
• agir pour promouvoir des modes de vie durables auprès de tout son écosystème, clients, commerçants, collaborateurs, partenaires et citoyens.

DISTRIBUTION

Le Conseil de Surveillance recommandera aux actionnaires, lors de l’Assemblée générale annuelle du 11 mai 2023, d’approuver une distribution en numéraire de 1,75 € par action au titre de l’exercice 2022.

La distribution proposée sera payée en deux versements :

• un montant en numéraire de 0,87 € par action, provenant des activités « SIIC » de Klépierre. Cette somme sera versée à titre d’acompte le 30 mars 2023 ; et
• le solde de 0,88 € par action correspondant à :
  • un « dividende SIIC » de 0,04 € ; et
  • un remboursement de prime d'émission de 0,84 € qualifié de remboursement d’apport au sens de l'article 112-1 du Code général des impôts, qui sera versé le 11 juillet 2023.

PERSPECTIVES

Au cours de l'exercice 2022, les activités de Klépierre ont progressé grâce à des fondamentaux solides : le rebond du chiffre d’affaires des commerçants et de la fréquentation, un taux de collecte élevé, la forte génération de cash-flow et l’amélioration des indicateurs d’endettement.

En 2023, le Groupe prévoit de générer un cash-flow net courant par action de 2,35 € ⁽⁶⁾, en hausse de 5 % par rapport au chiffre ajusté pour 2022 de 2,24 € (soit 2,62 € retraité de 0,30 € de reprises de provisions et 0,08 € relatif au cash-flow généré par les actifs cédés).

En l’absence de détérioration majeure de l'environnement géopolitique et macroéconomique qui aurait un impact significatif sur la consommation des ménages, les principales hypothèses de cet objectif sont les suivantes :

• un chiffre d’affaires des commerçants à un niveau au moins égal à celui de 2022 ;
• un taux d'occupation stable ; et
• des taux de collecte stables.
  
  
  
  

Cet objectif intègre également l'impact sur les coûts de l'inflation prévue en Europe pour 2023 et le niveau actuel des coûts de financement, mais ne tient pas compte de l'impact d'éventuelles cessions en 2023.

CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL

CASH-FLOW NET COURANT

(a)        Droits d’utilisation liés aux baux de location des bureaux du siège, du matériel informatique et des véhicules de fonction (IFRS 16).

RÉSULTATS ANNUELS 2022 : PRÉSENTATION ET CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE

Le Directoire de Klépierre présentera les résultats annuels 2022 le jeudi 16 février 2023 à 9h00, heure de Paris (8h00, heure de Londres). Rendez-vous sur le site de Klépierre à l’adresse : afin de suivre le webcast, ou cliquez .

Le webcast sera également proposé en replay après l’événement.

À PROPOS DE KLÉPIERRE

Klépierre, leader européen des centres commerciaux, associe une expertise en termes de développement, de gestion locative et d’asset management. Le portefeuille de la société est estimé à 19,8 milliards d’euros au 31 décembre 2022, et compte de grands centres commerciaux dans plus de 10 pays en Europe continentale, qui accueillent des centaines de millions de visiteurs par an. Klépierre détient une participation majoritaire (56,1 %) dans Steen & Strøm, première société foncière scandinave de centres commerciaux. Klépierre est une Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) française, dont les actions sont admises aux négociations sur Euronext Paris, et est membre des indices CAC Next 20 et EPRA Euro Zone. Elle est aussi membre d’indices éthiques, comme le CAC SBT 1.5, MSCI Europe ESG Leaders, FTSE4Good, Euronext Vigeo Europe 120, et figure sur la « Liste A » du CDP. Ces distinctions soulignent l’engagement du Groupe dans une démarche proactive de développement durable, ainsi que le leadership mondial du Groupe dans la lutte contre le changement climatique.

Pour en savoir plus, veuillez consulter notre site Internet :  

Le présent communiqué de presse, son annexe et la présentation des résultats sont disponibles dans la section « Publications » de la page Finance du site Klépierre : /finance/publications

(1)        Le Conseil de Surveillance s’est réuni au siège social de Klépierre le 14 février 2023 afin d’examiner les états financiers pour l’ensemble de l’exercice, tels qu’approuvés par le Directoire le 13 février 2023. Les comptes consolidés ont fait l’objet d’un audit. Le rapport des Commissaires aux comptes devrait être émis prochainement, ainsi que le document d’enregistrement universel.

(2)        La variation s'entend sur une base comparable de magasins, hors cessions et acquisitions d'actifs et hors Turquie.

(3)        La variation à périmètre constant s’entend sur une base comparable de centres commerciaux, hors contribution des acquisitions, des nouveaux centres et des extensions, impact des surfaces en cours de restructuration, cessions réalisées depuis janvier 2021 et effets de change.

(4)  Montant qui sera soumis à l’approbation des actionnaires présents ou représentés à l’Assemblée générale annuelle du 11 mai 2023.

(5)        Les actifs de commerce ont été cédés en ligne avec les valeurs d'expertise de décembre 2021 (– 1,8 %).

(6)        Hors étalement des concessions de loyer liées à la crise de la Covid-19.

(7)        2,62 € retraité de 0,30 € au titre de reprises de provisions et 0,08 € générés par des actifs cédés.

(8)        Centres commerciaux uniquement, hors Turquie. Au 31 décembre 2022, la valeur du portefeuille global, droits de mutation inclus, s'élève à 19 832 M€ en part totale.

(9)        La position de liquidité représente l’ensemble des ressources financières à la disposition de la société. Cet indicateur est donc égal à la somme des disponibilités en fin d’année, des lignes de crédit renouvelables confirmées et non tirées (nettes des billets de trésorerie) et des lignes de crédit non engagées.

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