06. Juli 2020

Wohninvestmentmarkt Deutschland H1 2020

Stabil während der Krise - Zukünftig gefragt wie nie zuvor?

• Transaktionsvolumen von 12,5 Mrd. Euro (+ 96 % ggü. H1-2019)
• Zweites Quartal mit 3,2 Mrd. Euro Volumen unterdurchschnittlich
• 18.300 verkaufte Wohnungen im zweiten Quartal - drittniedrigster Quartalswert der letzten fünf Jahre
• Ausblick: steigende Nachfrage von Investoren dürfte für stabile oder sogar steigende Preise sorgen

Am deutschen Wohninvestmentmarkt (Transaktionen ab 50 Wohnungen) wurden im ersten Halbjahr des laufenden Jahres Wohnimmobilien für etwa 12,5 Mrd. Euro gehandelt. Damit lag das Transaktionsvolumen fast doppelt so hoch wie im gleichen Vorjahreszeitraum. Maßgeblich verantwortlich für dieses sehr hohe Volumen war allerdings die Übernahme von Adler Real Estate durch Ado Properties im März.

Unterdurchschnittliches Volumen im zweiten Quartal - Gesamtjahr dürfte auf Vorjahresniveau liegen
Nach dem stärksten Auftaktquartal aller Zeiten ging das Transaktionsgeschehen, zweifellos bedingt durch die COVID-19-Pandemie, im zweiten Quartal deutlich zurück. Von April bis Ende Juni wechselten Wohnimmobilien für etwa 3,2 Mrd. Euro den Eigentümer. Damit lag das Volumen spürbar unter dem Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre von etwa 4,1 Mrd. Euro. Insbesondere in den Monaten April und Mai war das Transaktionsgeschehen sehr verhalten. Der Juni lag mit einem Volumen von über 1,7 Mrd. Euro jedoch bereits wieder über dem Fünf-Jahres-Mittel von etwa 1,37 Mrd. Euro. "Auch am Wohninvestmentmarkt ist die Aktivität im Zuge der COVID-19-Pandemie zwischenzeitlich spürbar zurückgegangen", konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance - Valuation bei Savills Germany und blickt voraus: "Insgesamt dürfte das Segment in den kommenden Monaten aber deutlich geringere Auswirkungen spüren als andere Nutzungsarten, denn die stabilen Mieteinnahmen und die breite Risikostreuung auf viele Mieter sind in Krisenzeiten besonders gefragte Güter für Investoren." Es erscheint daher wahrscheinlich, dass das Vorjahresergebnis, mit 17,6 Mrd. Euro immerhin das zweitumsatzstärkste der vergangenen zehn Jahre, auch in diesem Jahr erreicht wird.

Höchster Portfolioanteil seit 2016
Insgesamt wechselten im ersten Halbjahr rund 96.400 Wohnungen den Eigentümer, davon circa 18.300 im zweiten Quartal. Der Portfolioanteil lag dank einiger großer Paketverkäufe und Übernahmen bei etwa 75 % des Transaktionsvolumens und damit auf dem höchsten Wert seit dem Jahr 2016. Zu den größten Transaktionen im ersten Halbjahr zählten neben der Übernahme von Adler Real Estate der Erwerb von zwei Portfolios durch die LEG für zusammen rund 767 Mio. Euro sowie der Kauf des City Life Portfolios durch Ares.

Mittelfristig stabile Preise dank guter Fundamentaldaten
Die durchschnittlichen Preise der gehandelten Wohneinheiten (letzte zwölf Monate rollierend) lagen am Ende des zweiten Quartals bei rund 140.000 Euro und damit um 6 % über dem Wert im Vorquartal. Dies lag vor allem an einem deutlich höheren Volumenanteil, der auf Käufe von Projektentwicklungen entfiel. "Da die Fundamentaldaten an den Wohnungsmärkten aus Eigentümersicht weiterhin sehr positiv sind, sind derzeit keine Preisreaktionen zu beobachten", berichtet Nemecek und blickt voraus: "Sollte sich die tiefe Rezession in den kommenden Quartalen jedoch in erheblich steigenden Arbeitslosenzahlen niederschlagen, dürften viele Investoren ihre Mietwachstumserwartungen nach unten korrigieren."

"Doch weil die Zahl der Investoren und des nach Anlagemöglichkeiten suchenden Kapitals sehr wahrscheinlich zunimmt, das verfügbare Angebot aber überschaubar bleibt, dürften selbst in diesem Fall die Preise stabil bleiben", so Nemecek.

Ausblick: Stabilität sorgt langfristig für höhere Investorennachfrage
In der Langfristperspektive rechnet Savills damit, dass die Investorennachfrage nach Wohnimmobilien deutlich ansteigt. "Berichte, wonach bislang deutlicher weniger als 1 % der Wohnungsmieter ihre Miete gestundet haben, verdeutlichen die hohe Stabilität der Erträge von Wohnimmobilien", sagt Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und kommentiert: "Damit kommen Wohnimmobilien am ehesten als Alternative zu Anleihen bonitätsstarker Emittenten in Frage, zumal die Anleiherenditen durch die abermals ausgeweiteten Ankäufe durch die EZB weiter sinken dürften."

"Es erscheint daher wahrscheinlich, dass die Nachfrage am Wohninvestmentmarkt perspektivisch auf ein noch nie erreichtes Niveau steigt", so Schenk.

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