06. April 2020

Top-7-Bürovermietungsmärkte Q1 2020

COVID-19-Pandemie hinterlässt erste Spuren an den Büromärkten

• Flächenumsatz mit Rückgang um 25 % ggü. Q1-19
• Mieten noch mit leichtem Anstieg, Leerstand unverändert
• Ausmaß des Pandemie-Effekts auf künftige Entwicklung von Mieten und Leerständen noch unklar und von weiterer wirtschaftlicher Entwicklung abhängig

Die COVID-19-Pandemie hat die Welt in eine Schockstarre versetzt und auch an den Büromärkten der Top 7 waren die Auswirkungen in den letzten Wochen zu spüren. In den klassischen Büromarktkennziffern schlägt sich die Krise bislang allerdings kaum nieder. Zwar ging der Flächenumsatz in sechs der sieben Märkte zurück und lag in Summe 25 % unter dem Vorjahreswert, die Mieten stiegen allerdings sogar noch leicht und der Leerstand blieb unverändert. "Die meisten laufenden Anmietungsprozesse gehen weiter, es werden jedoch momentan kaum noch neue Prozesse begonnen. Inwieweit im derzeitigen Umfeld Anmietungsentscheidungen getroffen werden, lässt sich noch nicht sagen. Mieter, die sich jetzt auf Flächensuche begeben müssten, werden voraussichtlich in vielen Fällen ihre bestehenden Verträge verlängern, sodass wir auch in den kommenden Wochen und Monaten mit einem geringeren Flächenumsatz rechnen", so Panajotis Aspiotis, Managing Director und verantwortlich für Agency Germany bei Savills. Da viele Unternehmen bereits jetzt in einer wirtschaftlich schwächeren Position sind als vor Beginn der Pandemie, ist zunächst mit sinkenden Effektivmieten zu rechnen. Ausmaß und Dauer hängen jedoch maßgeblich von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ab und die lässt sich noch nicht verlässlich einschätzen.

Nominalmieten zunächst stabil, Incentives dürften steigen

Bevor die Nominalmieten reagieren, dürfte jedoch zunächst vermehrt mit Incentives gearbeitet werden. "Hatten wir noch bis vor wenigen Wochen in allen Städten einen mehr oder weniger stark ausgeprägten Vermietermarkt, müssen sich nun sowohl Vermieter als auch Nutzer neu sortieren. Die Pandemie hat auf beiden Seiten für große Unsicherheit gesorgt. In vielen Fällen suchen die Mieter das Gespräch mit ihren Vermietern und umgekehrt" so Aspiotis. Das gilt vor allem für das Größensegment unter 1.000 m², weil viele kleine Unternehmen nur geringe Liquiditätspolster haben.

Flexible Workspaces kurzfristig unter Druck - langfristig Nachfrageschub denkbar

Einen unmittelbaren Nachfragerückgang spüren die Betreiber von Flexible Workspaces. Viele kleine Betreiber haben ihre Standorte vorübergehend geschlossen. Die Standorte der größeren Anbieter sind zwar überwiegend noch geöffnet, sind aber kaum noch frequentiert. Vor allem die Umsätze mit Eventflächen sind zunächst weggebrochen und auch die Nutzer der Bürobereiche dürften kurzfristige Verträge zunächst nicht verlängert haben. Manche größere Unternehmen ziehen die Flexible Workspaces aber durchaus als Ausweichflächen für den Fall in Betracht, dass die Kontaktsperren gelockert werden, die weitere wirtschaftliche Entwicklung aber noch für längere Zeit unsicher bleibt. "Kurzfristig sind die Flexible Workspaces natürlich unter starken Druck geraten und wahrscheinlich werden nicht alle Anbieter die Krise überstehen. Es ist aber durchaus denkbar, dass die verbliebenen Anbieter mittel- und langfristig eine höhere Nachfrage verzeichnen. Zum einen bieten sie die Flexibilität, die die Unternehmen in einem unsicheren Umfeld suchen, zum anderen könnte es sein, dass flexible Bürolösungen in der Zeit nach der Pandemie dauerhaft an Stellenwert gewinnen", so Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills.

Projekte verzögern sich und werden hinterfragt

Nicht nur auf der Nachfrage-, auch auf der Angebotsseite hinterlässt das Coronavirus seine Spuren. Zwar werden begonnene Bauvorhaben in der Regel weitergeführt, die Arbeit auf vielen Baustellen geht jedoch langsamer voran. "Inwieweit sich die Fertigstellung von Projekten in relevantem Umfang verzögert, bleibt abzuwarten. Klar ist aber: Noch in der Planungsphase befindliche Projekte werden jetzt hinterfragt. Hinzu kommt, dass vielerorts die Genehmigungsverfahren ausgesetzt wurden und auch die Finanzierung von Projektentwicklungen ist derzeit schwierig", beschreibt Aspiotis die Situation. Diese dämpfenden Effekte auf der Angebotsseite werden allerdings erst in einigen Jahren zu spüren sein, wohingegen die Nachfrage unmittelbarer reagiert. "Noch ist nicht absehbar, ob dadurch der Leerstand zunimmt, aber die Wahrscheinlichkeit dafür ist mit der COVID-19-Pandemie zumindest gestiegen" so Pink.

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