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Researchstudie (Anno) - German Real Estate Capital S.A. - 19.02.2026

Neue Konditionen sind marktadäquater, umfangreiches Bestands- und Handelsportfolio vorhanden

Die German Real Estate Capital S.A. ist die Emittentin einer im Jahr 2018 begebenen Schuldverschreibung mit einem ausstehenden Volumen von 16,82 Mio. € zum 31.12.2025. Die eingeworbenen Mittel wurden an die German Real Estate Immobilien GmbH weitergeleitet. Diese hat die erhaltenen Mittel wiederum zur Zeichnung von Schuldverschreibungen oder Genussrechten von Objektgesellschaften verwendet. In diesen Objektgesellschaften befinden sich Immobilien, die dem Investitionsfokus „Wohnimmobilien in B- und C-Standorten in Ost- und Süddeutschland” folgen.

Die Konditionen des „German Real Estate ETP” (Exchange Traded Product) wurden im Rahmen einer zweiten Gläubigerversammlung im Dezember 2024 (Annahmequote: > 90 %) angepasst. Neben der Anhebung des Kupons von 3,00 % auf 5,15 % ist insbesondere die Neufassung der Kündigungsrechte hervorzuheben. Demnach ist eine Kündigung erstmals ab dem 01.02.2028 mit einer Kündigungsfrist von 18 Monaten möglich. Bis zur Gläubigerversammlung waren ordentliche Kündigungen erstmals zum 31.12.2024 wirksam. Von diesem Recht hatten die Anleihegläubiger Gebrauch gemacht, das gekündigte Volumen belief sich auf insgesamt 10,80 Mio. €, was zum damaligen Zeitpunkt 64,2 % des ausstehenden Anleihevolumens entsprach. Da geplante Immobilienveräußerungen aufgrund der schwierigen Marktlage nicht wie vorgesehen umgesetzt werden konnten, wurde eine Gläubigerversammlung mit den dargestellten Konditionsänderungen erfolgreich durchgeführt. Insbesondere die Verschiebung des ordentlichen Kündigungszeitpunkts gewährt der Emittentin eine hohe finanzielle Flexibilität.

In den Objektgesellschaften sind insgesamt 24 Immobilienobjekte enthalten, aufgeteilt in ein Handels- und ein Bestandsportfolio. Im Handelsportfolio sind 15 Projekte enthalten, die planmäßig bis zum Jahr 2029 veräußert werden sollen. Hierbei handelt es sich um eine Mischung aus fertiggestellten Objekten, Neubauprojekten und Denkmalimmobilien, für die eine Sanierung noch aussteht. Nach unseren Informationen dürfte sich der Gesamterlös auf 110,5 Mio. € belaufen, der entsprechend dem geplanten Verkaufszeitpunkt über die nächsten Jahre sukzessive realisiert werden könnte. Das Bestandsportfolio umfasst neun Objekte mit einer vermietbaren Fläche von über 8.000 m² und einer jährlichen Miete von nahezu 700.000 €. Bezogen auf die zum Teil gutachterlich ermittelten Verkehrswerte ergibt sich eine Soll-Mietrendite von durchschnittlich 5,1 %.

Um die Attraktivität des Wertpapiers zu ermitteln, haben wir im Rahmen einer „Quasi-Konsolidierung“ der Objektgesellschaften Prognosen für den Zeitraum 2026–2029 erstellt, womit der Zeitraum bis zur erstmals möglichen Kündigung des ETP abgedeckt ist. Daraus haben wir Bonitätskennzahlen abgeleitet und diese einem Marktvergleich unterzogen. Hierzu haben wir 67 notierte Anleihen mittelständischer Emittenten herangezogen. Die Bonitätskennzahlen der German Real Estate liegen teilweise unterhalb und teilweise oberhalb des Markt-Medians. Der Anleihekurs des German Real Estate ETP liegt jedoch mit 39,8 % deutlich unterhalb des Markt-Medians.

Unter Einbeziehung der Bonitätskennzahlen zeigt sich, dass das German Real Estate ETP vom Kapitalmarkt überdurchschnittlich stark abgestraft wurde. Demnach wird am Kapitalmarkt nach der Restrukturierung der Anleihe ein höheres Ausfallrisiko eingepreist. Auf Basis des daraus resultierenden Effektivzinses sowie der weitgehend marktgerechten Bonitätskennzahlen stufen wir die Anleihe der German Real Estate als überdurchschnittlich attraktiv ein. Diese Bewertung leiten wir aus einer Regressionsanalyse ab.