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Investment im Fokus – STINAG Stuttgart Invest AG - 26.09.2025

STINAG steigert Halbjahresgewinn: Stabile Cashflows und solide Vermietungslage

Die STINAG Stuttgart Invest AG wurde 1872 als Stuttgarter Hofbräu AG gegrün-det und wandelte sich nach dem Verkauf des Brauereigeschäfts im Jahr 2004 zu einer Immobilienholding. Heute bündelt sie ihre Aktivitäten in rechtlich ei-genständigen Tochter- und Beteiligungsgesellschaften, die zentral gesteuert werden. Die STINAG-Gruppe investiert breit diversifiziert in Geschäftshäuser, Büro-, Hotel-, Pflege-, Gesundheits- und Wohnimmobilien sowie in Light Indust-rial und temporäres Wohnen. Das Unternehmen setzt auf eigene Projektent-wicklungen, Bestandsankäufe und Forward-Deals für das eigene Portfolio. Der Fokus liegt dabei auf wirtschaftsstarken Standorten im süddeutschen Raum, insbesondere in Stuttgart und Baden-Württemberg, mit dem Ziel, eine nachhal-tige Ertrags- und Substanzkraft langfristig zu sichern.

Zum Bilanzstichtag am 30.06.2025 verfügte die Gesellschaft über ein Immobi-lienvermögen mit einer Nutzfläche von rund 115.000 qm. Hotels und Büroflä-chen stellen mit rund 37.000 bzw. 38.000 qm etwa zwei Drittel des gesamten Portfolios dar. Für dieses wurde ein fairer Marktwert in Höhe von 600 Mio. € er-mittelt. Bei einem Leerstand von lediglich 1,6 % ist das Immobilienportfolio wei-testgehend voll vermietet. Mit der langfristigen Vermietung verfügt die STINAG über ein solides Geschäftsmodell. Wachstumspotenziale liegen dabei insbe-sondere bei den derzeit laufenden Projektentwicklungen. Dabei handelt es sich um zwei Projekte in der Stuttgarter Innenstadt (Tübinger Straße 17 b und Tü-binger Straße 6/Kleine Königsstraße 2), die nach Fertigstellung das Bestands-portfolio um rund 5.500 qm erweitern werden. Die Jahresmiete, die sich im Ge-schäftsjahr 2024 auf insgesamt rund 24,8 Mio. € belaufen hatte, würde dann um rund 2,0 Mio. € p. a. gesteigert werden. Auch Objektankäufe sind geplant. Hier-zu wurden im ersten Halbjahr 2025 erste Due-Diligence-Prozesse aufgesetzt. Bis Ende 2026 sollen bis zu 80 Mio. € investiert werden.

Bilanziell betrachtet verfügt die Gesellschaft über einen ausreichenden Spiel-raum, um den geplanten Wachstumskurs umzusetzen. Selbst bei konservativer HGB-Bilanzierung, bei der das Immobilienvermögen nicht zum Fair Value, son-dern zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert wird, verfügt die Gesellschaft bei einem Eigenkapital von 145,81 Mio. € über eine EK-Quote von 45,6 %. Den Bankverbindlichkeiten in Höhe von 157,72 Mio. € steht ein Immo-bilienvermögen in Höhe von 284,49 Mio. € gegenüber, was einem niedrigen LTV (Loan-to-Value) von 55,4 % entspricht. Würde man den Marktwert der Ob-jekte zugrunde legen, läge der LTV sogar unter der Marke von 30 % bei etwa 26 %.

Als Bestandshalterin weist die STINAG AG naturgemäß eine solide Geschäfts-entwicklung auf, die jedoch aufgrund des Portfoliowachstums der letzten Jahre eine aufwärtsgerichtete Tendenz aufweist. Zwischen 2021 und 2024 legten die Umsätze von 21,57 Mio. € auf 28,71 Mio. € und der Jahresüberschuss von 4,56 Mio. € auf 5,27 Mio. € jeweils deutlich zu. Im ersten Halbjahr 2025 setzte sich diese Entwicklung mit einem Anstieg der Umsatzerlöse auf 14,26 Mio. € (VJ: 14,05 Mio. €) und des Nachsteuerergebnisses auf 3,55 Mio. € (VJ: 2,43 Mio. €) fort. In den kommenden Geschäftsjahren sollte unter anderem durch den Zu-gang der aktuellen Projektentwicklungen eine weiterhin positive Geschäftsent-wicklung vorherrschen.

Damit dürfte die sehr ausschüttungsfreundliche Dividendenpolitik fortgesetzt werden. In den vergangenen Geschäftsjahren hat die STINAG AG eine Divi-dende in Höhe von jeweils 0,48 € je Aktie ausgeschüttet, die sogar etwas über dem Ergebnis je Aktie lag. Für die kommenden Geschäftsjahre sollten die zu-letzt ausgeschütteten 0,48 € je Aktie die Untergrenze darstellen. Tendenziell rechnen wir ab 2026 mit einem Anstieg der Dividende je Aktie. Unter Berück-sichtigung unserer Annahmen liegt die aktuelle Dividendenrendite bei 3,4 %. Im Rahmen eines Bewertungsmodells haben wir ein Kursziel in Höhe von 26,55 € ermittelt und wir vergeben damit das Rating KAUFEN.