Analystenempfehlung: 5,30 % Festzins p.a. und steigende Mietererlöse machen BENO-Anleihe "attraktiv"

Der Immobilienboom der vergangenen Jahre hat die Renditen von Bestandshaltern in vielen Segmenten zusammenschmelzen lassen. Nicht so bei Light Industrial Objekten. Bei diesen betriebsnotnotwendigen Immobilien ist die Spanne zwischen Objektrendite und Zinskosten immer noch hoch. Auf diese attraktive Nische ist die BENO Holding AG spezialisiert. Zur Wachstumsfinanzierung begibt das Unternehmen derzeit eine Unternehmensanleihe (ISIN DE000A3H2XT2) mit einem jährlichen Festzins von 5,30 % (halbjährliche Zahlung). Aufgrund der seit Jahren steigenden Mieterlöse und der Positionierung in der attraktiven Nische empfehlen die Anleihe-Experten von KFM die BENO-Anleihe. In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer kommen die Analysten zum Ergebnis: "durchschnittlich attraktiv" und positiver Ausblick (3,5 von 5 Sternen). Noch bis zum 27. November 2020 kann das Wertpapier an der Börse München per Kauforder zum Kurs von 100 % erworben werden.

Konstante Mieteinnahmen trotz Corona, Dividendensperre bietet Sicherheit

Aus Sicht der KFM-Experten passt das Gesamtpaket. Die Positionierung von BENO als Bestandshalter im Bereich Light Industrial sei aussichtsreich. Mit dem Fokus auf diese betriebsnotwendigen Immobilien biete BENO Unternehmen die Möglichkeit, sich durch Sale-and-Lease-Back bankenunabhängig zu finanzieren und profitiere selber von einem langfristig ausgerichteten Mietverhältnis mit dem vormaligen Eigentümer. Eben diese Mieterstruktur mit überwiegend Voreigentümern führe dazu, dass BENO trotz der Corona-Pandemie über eine gute Vermietungssituation und konstante Mieterlöse verfüge. Auch in den vergangenen Jahren habe das Unternehmen die Mieteinahmen kontinuierlich gesteigert. Außerdem hat sich BENO durch die Emission einer Wandelanleihe im Jahr 2014 am Kapitalmarkt bewährt. Bei den Sicherheiten wird auf die Dividendensperre hingewiesen. So hat sich BENO dazu verpflichtet, Gewinn nur auszuschütten, wenn die Eigenkapitalquote bei über 30 % (zum 31.12.2019 waren es ca. 27 %) und damit auf einem für Immobilienbestandshalter hohem Niveau liegt. In Verbindung mit einer Rendite von 5,58 % pro Jahr aufgrund der halbjährlichen Zahlung kommen die Analysten daher innerhalb des KFM-Scoring-Modells zu dem positiven Ergebnis und haben 3,5 von 5 möglichen Sternen vergeben. Der Ausblick sei ebenfalls positiv.

"Mit der BENO-Anleihe investieren Anleger in einen Spezialisten für betriebsnotwendige Immobilien mittelständischer Unternehmen mit einem breit diversifiziertem Objektportfolio und langfristigen Mieterverträgen. Mit diesem erzielt BENO gut planbare Cashflows", sagt Florian Renner, Vorstand der Beno Holding. "Anders als in vielen anderen Immobiliensegmenten lässt sich im Bereich Light Industrial noch eine große Spanne zwischen Objektrendite und Zinskosten erzielen. Daher sehen wir für die kommenden Jahre weitere Miet- und Wertsteigerungspotenziale und wollen unser Wachstum vorantreiben."

Light Industrial bringt hohe Margen: Nische, in der der Immobilienboom noch nicht angekommen ist

Die Assetklasse Light Industrial umfasst Gewerbeareale mit gemischter Nutzung aus Produktion, Logistik und Verwaltung. In der Regel handelt es sich um betriebsnotwendige Immobilien. Dies ist ein großer Unterschied beispielweise im Vergleich zu Büroimmobilien. Diese können vom Mieter relativ leicht gewechselt werden. Doch wenn ein Unternehmen nicht nur Büros, sondern auch den gesamten Maschinenpark verlegen muss, wird es erheblich teurer und komplexer. Vom Produktionsausfall während dieser Zeit ganz zu schweigen. Daher gibt es keine hohe Mieterfluktuation. Eine Kernkompetenz von BENO ist die Optimierung der Objekte. Durch intensiven Austausch mit den Mietern werden Potenziale ausgelotet, die Objekte weiter zu entwickeln. Beispielsweise durch die Schaffung zusätzlicher Nutzfläche oder der qualitativen Verbesserung bestehender Flächen. Im Rahmen solcher Projekte lassen sich regelmäßig Verbesserungen des Mietertrages oder Mietvertragsverlängerungen erzielen. Dazu erhöht sich durch die Maßnahmen der Verkehrswert des Objektes.

BENO hat wichtige Kennzahlen stetig verbessert

Im breit diversifizierten Portfolio der BENO Gruppe befinden sich an 11 Standorten 37 Mieter mit einer Nutzfläche von insgesamt rund 141.000 m2. Der Verkehrswert des Portfolios liegt bei rund 59 Mio. Euro (Stand 31. Dezember 2019). In den vergangenen Jahren hat BENO das Objektportfolio kontinuierlich optimiert und konnte so für einen Immobilienbestandshalter wichtige Kennzahlen wie NAV und LTV stetig verbessern. Im Jahr 2019 lag der Konzernumsatz nach IFRS bei 6.631 TEuro, das operative Ergebnis (EBIT) bei 4.477 TEuro und der Konzerngewinn bei 2.194 TEuro. Zum Ende des Geschäftsjahres 2019 verfügte BENO über ein Konzerneigenkapital in Höhe von 16,5 Mio. Euro. Dies entsprach einer Eigenkapitalquote auf 26,7 %. Auf Ebene des Immobilienportfolios lag der Verschuldungsgrad (LTV) zum 31. Dezember 2019 bei 48,2% (Vj: 55,6%) und der korrespondierende NAV (Net Asset Value) zum 31. Dezember 2019 bei 30,3 Mio. Euro (Vj: 23,0 Mio. Euro).

BENO-Anleihe 2020/2027

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