07. April 2020

Handelsinvestmentmarkt Deutschland Q1-2020

• COVID-19-Pandemie wird als Beschleuniger für Insolvenzen im Einzelhandel wirken
• Stärkstes Auftaktquartal aller Zeiten mit einem Investmentvolumen von über 5 Mrd. Euro - Portfoliokäufe dominieren mit einem Anteil von 70 % das Marktgeschehen
• Noch keine Fire Sales aufgrund der Corona-Pandemie zu beobachten 
• Aufgrund der geringeren Mieterwartungen und steigender Risikoprämien der Banken ist mit steigenden Renditen zu rechnen - das Non-Core-Segment dürfte einen stärkeren Anstieg aufweisen als das Core-Segment

Trotz der aktuellen COVID-19-Pandemie konnte der deutschlandweite Investmentmarkt für Handelsimmobilien im ersten Quartal 2020 ein Transaktionsvolumen von 5,05 Mrd. Euro verzeichnen. Mit diesem Wert ist das Ergebnis nicht nur fast doppelt so hoch wie im Vorjahresquartal (+94 %), sondern stellt zugleich das stärkste Auftaktquartal aller Zeiten dar. Damit sind Handelsimmobilien mit einem Anteil von rund 27 % am Gesamtgewerbetransaktionsvolumen auch weiterhin hinter Büroimmobilien die zweitbedeutendsten Nutzungsarten am deutschen Investmentmarkt.

Zweifelsohne wird die aktuelle Situation großen Einfluss auf das künftige Marktgeschehen haben. "Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie sind in den Zahlen des 1. Quartals nicht ablesbar, für das zweite Quartal rechnen wir jedoch mit einer deutlich geringeren Transaktionsaktivität und generell mit einem deutlich niedrigerem Gesamttransaktionsvolumen", sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills, und erläutert: "Die Pandemie wirkt als Beschleuniger für Insolvenzen im Einzelhandel, insbesondere im Textilsegment sowie in der Gastronomie."

Größere Übernahmen und Portfoliokäufe dominierten das Marktgeschehen in den ersten Monaten des Jahres, während Einzeltransaktionen lediglich 30 % des Transaktionsvolumens ausmachten. Ausschlaggebend waren vor allem zwei große Portfoliotransaktionen: Zum einen die Übernahme der SB-Warenhauskette real mit 80 Objekten durch SCP und x+bricks und zum anderen die Beteiligung des US-Immobilieninvestors RFR an 30 deutschen Kaufhof-Immobilien. Demzufolge ist auch die durchschnittliche Transaktionsgröße in die Höhe geschnellt - die Anzahl der registrierten Transaktionen hingegen ist so niedrig wie seit fünf Jahren nicht mehr und lag in den letzten zwölf Monaten bei 489 Deals.

Auch die Aufteilung des Handelsvolumens nach Assetklassen ist von den Portfoliotransaktionen geprägt. So ist es wenig überraschend, dass Super- und Verbrauchermärkte sowie SB Warenhäuser und Discounter für mehr als 30 % des Volumens verantwortlich waren, gefolgt von Warenhäusern mit rund 20 %.Fachmarktzentren machten rund 17 % des Einzelhandelstransaktionsvolumens aus, Geschäftshäuser folgen mit 16 % auf Rang 4. Shopping-Center-Transaktionen gab es im ersten Quartal nur wenige - der Anteil am Gesamtvolumen betrug lediglich rund 6 %.

"Aufgrund der aktuellen Situation und der unüberschaubaren Marktlage ist eine konkrete Einschätzung des Renditetrends aktuell kaum möglich.", erklärt Krechky und ergänzt: "Allerdings ist aus laufenden Transaktionen absehbar, dass Investoren bereits jetzt eine Renditesteigerung vorwegnehmen. Angesichts der zu erwartenden massiven Folgen der Pandemie korrigieren Investoren dazu ihre Mieterwartungen deutlich nach unten. Da die Risikoaversion von Investoren in Zeiten hoher Unsicherheit steigt, gehen wir im Non-Core-Segment von einem stärkeren Anstieg aus als im Core-Bereich."

Im Gegensatz zur Textilbranche gibt es aber auch resilientere Einzelhandelsbranchen: "Eine Ausnahme könnten der Lebensmitteleinzelhandel und lebensmittelgeankerte Zentren sein", sagt Krechky. "Der Lebensmitteleinzelhandel als Single Asset oder mit ergänzendem Nahversorgungssortiment ist das Produkt der Stunde."

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends, statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 39.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

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