06. Oktober 2020

Handelsinvestmentmarkt Deutschland Q3-2020:

Schwächstes Quartal seit 2014 - Supermärkte an der Spitze

• Handelsinvestmentmarkt erreicht ein Transaktionsvolumen von 2 Mrd. Euro (Q3-2020)
• Supermärkte und Discounter dominieren mit einem Anteil von 27 % das Jahresgeschehen
• Verhaltene Aktivität - größte Dynamik bei Fachmarktzentren und Supermärkten

Insgesamt betrug das Transaktionsvolumen im Handelsimmobiliensegment in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres rund 9,6 Mrd. Euro - ein Rückgang von 3 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Entscheidend war hierbei insbesondere das starke Auftaktquartal mit einem Umsatz von 5 Mrd. Euro. Im dritten Quartal hingegen war ein deutlicher Rückgang spürbar, sodass lediglich 2 Mrd. Euro umgesetzt wurden - das schwächste Quartal seit 2014. Zu den großen Deals gehörten in Q3-2020 der Verkauf von drei Shopping-Centern für 500 Mio. Euro, bei dem die ECE die Objekte von einem Fonds in den anderen transferierte, sowie der Erwerb der Karstadt Immobilie in der Hamburger Mönckebergstraße durch Signa.

Lediglich 34 % des Transaktionsvolumens entfielen 2020 auf Einzeltransaktionen, da das Marktgeschehen im Gros vor allem von größeren Übernahmen, Beteiligungen und Portfolioankäufen geprägt war. Diese blieben allerdings im dritten Quartal weitestgehend aus, sodass Einzeltransaktionen 53 % des Umsatzes verantworteten.

Die Akteure zeigen sich aktuell noch verhalten am Markt. Die Folge: Die Zahl registrierter Transaktionen ist so niedrig wie seit Langem nicht mehr. In den letzten zwölf Monaten waren es knapp über 400 - in den zwölf Monaten zuvor waren es über 530. "Im weiteren Jahresverlauf dürften die Transaktionen in den verschiedenen Segmenten zum einen durch mangelndes Angebot, zum anderen aufgrund einer verhaltenen Nachfrage weiter gebremst werden", sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills und ergänzt: "Shopping-Center werden aktuell kaum gehandelt. Gleichzeitig agieren die klassischen Highstreet-Investoren sehr selektiv und warten ab, ob es im weiteren Jahresverlauf zu einem Anstieg von Insolvenzen seitens der Mieter nach den genutzten Mietzahlungspausen kommen wird. Daher ist zu erwarten, dass bei kleineren und mittelgroßen Fachmarktzentren, die keinen großen Fashion-Anteil haben, sowie bei Supermärkten und Discountern die meiste Dynamik auftreten wird."

Darauf deuten auch die aktuellen Transaktionen hin. "Supermärkte und Discounter konnten in den letzten Jahren ihren Marktanteil am stärksten ausbauen und verzeichneten in den letzten Monaten einen zusätzlichen Schub. Während in den vergangenen fünf Jahren lediglich 12 % des Volumens auf diese Assetklasse entfiel, waren es in den letzten zwölf Monaten bereits 23 %. Mit über 2,5 Mrd. Euro entfallen im bisherigen Jahresverlauf sogar rund 27 % des Volumens auf dieses Segment", erläutert Jennifer Güleryüz, Associate Research Germany bei Savills. Auf diese Spitzenposition folgen Kauf- und Warenhäuser, die mit 2,1 Mrd. Euro 22 % des Umsatzes ausmachten. Auf Rang drei befinden sich Fachmarktzentren mit 1,7 Mrd. Euro bzw. 18 %. Geschäftshäuser erzielten 1,4 Mrd. Euro und lagen damit bei einem Anteil von 14 %.

Nach einem Anstieg im zweiten Quartal blieben die Spitzenrenditen unverändert bei 5,0 % für Shopping-Center und 4,1 % für Fachmarktzentren. Bei Geschäftshäusern blieb sie wie bereits im Vorquartal stabil bei 2,9 %. "Allerdings erwarten wir auch bei Geschäftshäusern eine Anpassung der Rendite. In B-Lagen ist bereits jetzt ein deutlicher Anstieg zu vernehmen", erklärt Krechky.

In Anbetracht der Herausforderungen durch COVID-19 und den damit einhergehenden Reiserestriktionen waren es vor allem einheimische Investoren, die den deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt dominierten. Während ihr Anteil im ersten Quartal bei 46 % lag, waren es im dritten Quartal rund 64 %. Zu den aktivsten Käufergruppen in 2020 gehörten Asset-Manager mit 28 % Marktanteil. 15 % fielen auf offenen Spezialfonds, 13 % auf Private-Equity-Fonds.

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