06. Oktober 2021

Top-6-Bürovermietungsmärkte Q3 2021

Mieten bleiben auf Höchstständen, obwohl Leerstand weiter steigt

• Flächenumsatz im 3. Quartal 40 % über Vorjahreswert und 11 % unter 5-Jahres-Mittel
• Leerstand steigt leicht auf 4,0 %, trotzdem steigen auch Mieten leicht
• Viele Projektanmietungen und kurz laufende Verträge

Während die deutsche Wirtschaft zuletzt an Aufschwungdynamik eingebüßt hat, setzte sich der Erholungskurs an den Top-6-Büromärkten im 3. Quartal des laufenden Jahres fort. Der Flächenumsatz lag zwischen Juli und September bei 790.000 m². Dieser Wert liegt zwar noch 11 % unter dem 5-jährigen Durchschnitt, zugleich aber mehr als 40 % über dem Umsatz des Vorjahresquartals. Der Leerstand nahm wie erwartet leicht zu, trotzdem blieben die Mieten in Summe stabil. "Immer mehr Unternehmen, vor allem aus dem Klein- und Mittelstand, haben ihre Zurückhaltung bei Anmietungsentscheidungen abgelegt. Das äußert sich in einer steigenden Zahl von Gesuchen und auch Mietabschlüssen. Auch die großen Unternehmen haben zunehmend Klarheit darüber, welche Art von Bürofläche sie sich künftig wünschen und wo diese sein soll und platzieren entsprechende Gesuche am Markt", berichtet Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills.

Flächenumsatz erholt sich, Leerstand steigt weiter

In Summe über die ersten drei Quartale 2021 belief sich der Flächenumsatz auf ca. 2,0 Mio. m², was gegenüber der Vorjahresperiode einen Anstieg von 14 % bedeutet. Einzig in Düsseldorf und München lagen die Umsätze noch geringfügig unter ihren Vorjahreswerten. Die Leerstandrate lag per Ende September über alle Top-6-Märkte hinweg bei 4,0 %, was einen Zuwachs von 0,1 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal und von 0,6 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet. Am höchsten ist der Leerstand dabei in Düsseldorf (7,0 %), am niedrigsten in Berlin (2,3 %). Seit Beginn der Pandemie ist der Büroflächenleerstand um gut 700.000 m² gestiegen.

Viele Faktoren führen zu steigenden Mieten

Angesichts des Leerstandsanstiegs wäre ein Rückgang der Mieten zu erwarten gewesen. Tatsächlich sind die Mieten - und zwar sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt - in den vergangenen eineinhalb Jahren sogar leicht gestiegen. Die Spitzenmiete lag im Durchschnitt der Top 6 per Ende September bei 35,60 EUR/m² (+/- 0 % ggü. Vorquartal), die Medianmiete* bei 18,00 EUR/m² (+ 3 %). Mehrere Faktoren können für diesen Anstieg als Erklärung dienen. Erstens war der Anteil der Projektanmietungen am Flächenumsatz zuletzt deutlich höher als im langjährigen Durchschnitt und Büroflächen in Projektentwicklungen sind naturgemäß teuer. Zweitens lässt sich generell eine steigende Präferenz der Unternehmen für hochwertige Flächen und zentrale Lagen beobachten. "Vielen Entscheidungsträgern in den Unternehmen ist inzwischen klar, dass das Unternehmensbüro nicht mehr der einzige Ort ist, an dem die Mitarbeiter ihrer Arbeit nachgehen können und dass eine hochwertige Bürofläche, in der man gerne arbeitet, der beste Anreiz ist, die Leute aus dem Homeoffice zurückzuholen", so Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. Ein dritter Faktor, der für die steigenden Mieten verantwortlich sein könnte, sind die zuletzt drastisch gestiegenen Bau- und Ausbaukosten. "Verbunden mit den höheren Flächenanforderungen der Unternehmen führen die gestiegenen Ausbaukosten zwangsläufig zu steigenden Mieten im Bestand", kommentiert Rotberg. Und schließlich könnte noch ein vierter Faktor für die gestiegenen Mieten verantwortlich sein: Die durchschnittliche Vertragslaufzeit ist seit Pandemiebeginn kürzer geworden und insbesondere der Anteil von Verträgen mit einer Laufzeit von maximal fünf Jahren ist gestiegen. "Abgesehen vom grundsätzlichen Bedürfnis vieler Unternehmen nach flexibleren Mietverträgen mit Teil- und Sonderkündigungsrechten haben manche vor dem Hintergrund der Pandemie bewusst sehr kurze Anschlussverträge für ihre Fläche verhandelt, um Zeit für strategische Entscheidungen über ihren künftigen Flächenbedarf zu haben. Dafür zahlen sie gewissermaßen eine Flexibilitätsprämie", berichtet Rotberg.

Pipeline wird voller, hochwertige Flächen dürften aber knapp bleiben

Die vergleichsweise vielen abgeschlossenen Mietverträge mit kurzer Laufzeit könnten darüber hinaus dazu führen, dass sich ab der zweiten Jahreshälfte des kommenden Jahres eine ungewöhnlich hohe Anzahl an Gesuchen im Markt befindet, die um hochwertige Flächen konkurrieren. In den meisten Standorten träfen diese Gesuche auf ein höheres Flächenfertigstellungsvolumen als in diesem Jahr. Im laufenden Jahr werden in den Top 6 voraussichtlich insgesamt ca. 1,55 Mio. m² neue Bürofläche fertiggestellt (davon bereits vermietet: 1,2 Mio. m² bzw. 76 %), im kommenden Jahr werden es ca. 2,05 Mio. m² sein (bereits vermietet: 0,9 Mio. m² bzw. 44 %). Schon im Jahr darauf dürfte das Flächenfertigstellungsvolumen aber wieder deutlich zurückgehen. "Mit Blick auf die Flächenfertigstellungspipeline ist zu erwarten, dass die Unternehmen künftig wieder etwas mehr Auswahl an hochwertigen Büroflächen haben werden. Ob sich dadurch allerdings die Verhandlungsposition der Mieter verbessert, erscheint angesichts des gleichzeitigen Nachfrageanstiegs nach solchen Flächen zweifelhaft", blickt Rotberg voraus. Sowohl für das gerade begonnene Quartal als auch für das kommende Jahr rechnet Savills mit einem Flächenumsatz über dem jeweiligen Vorjahresniveau.

*Die Medianmiete ist der mittlere Mietpreis aller Vermietungstransaktionen. Damit liegen 50 % aller Vermietungen über und 50 % unter der Medianmiete. Die Größe der jeweils angemieteten Flächen fällt bei der Berechnung der Medianmiete nicht ins Gewicht.