06. Oktober 2020

Auf der Suche nach Arbeitsplatzkonzepten der Zukunft stellen Büronutzer ihre Anmietungsentscheidungen zurück

• Flächenumsatz auch im 3. Quartal weit unterdurchschnittlich
• Im großflächigen Segment besondere Zurückhaltung - außer bei der öffentlichen Hand
• Spitzenmieten tendenziell stabil, Durchschnittsmieten mit leichtem Rückgang
• Leerstand erstmals seit Jahren mit Anstieg, Untervermietungen nehmen zu

Angesichts der COVID-19-Pandemie und der damit verbundenen Unsicherheiten blieb die Anmietungsaktivität an den großen deutschen Büromärkten auch im 3. Quartal des laufenden Jahres gedämpft. Während der Flächenumsatz erneut sehr gering ausfiel, zeigten sich die Mieten noch stabil. Allerdings stieg der Leerstand erstmals seit vielen Jahren an und diese Entwicklung dürfte sich in den kommenden Monaten sowohl aufgrund konjunktureller als auch struktureller Entwicklungen fortsetzen. "Über allem steht derzeit die Zukunft der Büroarbeit als beherrschendes Thema. Viele Unternehmen überarbeiten ihre Arbeitsplatzkonzepte und entwickeln Richtlinien zum flexiblen Arbeiten. Hier stehen viele noch am Anfang und entsprechend zurückhaltend sind sie momentan mit Anmietungsentscheidungen. Die konjunkturellen Unsicherheiten leisten ein Übriges. Wer keine neue Bürofläche anmieten muss, macht das im aktuellen Umfeld auch nicht", erklärt Panajotis Aspiotis, Managing Director und verantwortlich für Agency Germany bei Savills, den geringen Flächenumsatz.

Flächenumsatz weit unterdurchschnittlich, vor allem im großflächigen Segment

In Zahlen ausgedrückt bedeutet das: Der Flächenumsatz in den Top-7-Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) summierte sich in den Monaten Juli bis September auf knapp 600.000 m². Gegenüber dem 2. Quartal ist dies zwar ein geringfügiger Anstieg, aber dennoch nur gut die Hälfte des durchschnittlichen Flächenumsatzes der letzten fünf Jahre. Für die ersten drei Quartale steht in Summe ein Umsatz von ca. 1,88 Mio. m² zu Buche. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Rückgang um ein gutes Drittel. Besonders auffällig ist das Ausbleiben großer Anmietungen. So ging die Zahl der Anmietungen ab 10.000 m² um zwei Drittel gegenüber dem Vorjahr zurück, wobei die meisten dieser Abschlüsse auf die öffentliche Hand entfielen. Zum Vergleich: Im Größensegment kleiner 500 m² lag die Zahl der Abschlüsse im bisherigen Jahresverlauf lediglich ein Fünftel unter dem Vorjahresniveau. "In vielen Städten haben öffentliche Einrichtungen in erheblichem Umfang zum Flächenumsatz beigetragen. Da zudem die Miete in den meisten Fällen über dem durchschnittlichen Mietniveau der jeweiligen Stadt lag, haben sie nicht nur die Flächennachfrage, sondern auch das Mietniveau stabilisiert", berichtet Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

Nominalmieten noch weitgehend stabil, Incentives nehmen aber zu

Trotz der teils hochpreisigen Anmietungen der öffentlichen Hand ging die Durchschnittsmiete in der Mehrzahl der Märkte zurück. Im Durchschnitt über alle sieben Märkte betrug das Minus 1,1 %. Uneinheitlicher ist das Bild bei der Spitzenmiete. Diese stagnierte in den meisten Städten. Berlin und Köln verzeichneten einen Rückgang, während in Frankfurt ein Anstieg beobachtet werden konnte. In der Tendenz sind die Mieten in den zentralen Lagen noch stabil, während die Eigentümer von Objekten in schlechteren Lagen ihre zu Jahresbeginn avisierten Mieten nicht in jedem Fall durchsetzen können. Über alle Lage- und Objektqualitäten hinweg steigt jedoch die Bereitschaft der Vermieter Incentives zu gewähren. Diese kommen nicht nur vermehrt beim Abschluss von Neuverträgen zum Einsatz, sondern auch bei der Verlängerung bestehender Verträge. "Sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite besteht derzeit eine ausgeprägte Bereitschaft zur Verlängerung bestehender Verträge. Die Vermieter können auf diese Weise einem Flächenleerstand in einer umsatzschwachen Marktphase vorbeugen und die Mieter sparen sich in einer Zeit, in der viele von ihnen rückläufige Umsätze verzeichnen, die Such- und Umzugskosten. Abhängig von den konkreten Rahmenbedingungen gewähren Vermieter auch in diesen Fällen Incentives, um im Gegenzug eine längere Vertragslaufzeit zu erreichen", berichtet Aspiotis.

Leerstand steigt leicht - Untervermietung gewinnt an Bedeutung

Eine ähnliche Entwicklung wie bei den Mieten lässt sich auch beim Flächenangebot erkennen. Ein Blick auf die klassische Kennziffer - in diesem Fall die Leerstandsrate - zeigt noch keine nennenswerte Marktveränderung. Auf den zweiten Blick wird diese jedoch sichtbar. Während die Leerstandsrate in den meisten Städten nur marginal anstieg, bereiten viele Nutzer eine teilweise Untervermietung ihrer Büroflächen vor. "Eine steigende Zahl von Unternehmen möchte zumindest temporär einen Teil ihrer Flächen untervermieten, weil sie entweder konjunkturell einen geringeren Eigenbedarf hat oder weil ein Großteil ihrer Mitarbeiter noch im Homeoffice arbeitet", weiß Aspiotis.

Wandel der Büroarbeitswelt bleibt weit über 2020 hinaus beherrschendes Thema

Das steigende Flächenangebot wird sich in den kommenden Monaten auch auf die Mietentwicklung auswirken. In welchem Maße, bleibt abzuwarten, aber zumindest dürfte sich die Verhandlungsposition der Nutzer verbessern. Generell bleiben Prognosen im derzeitigen Marktumfeld mit extrem hoher Unsicherheit behaftet, selbst im Hinblick auf die Anmietungsaktivität. Für das 4. Quartal zeichnet sich mit Blick auf die im Markt befindlichen Gesuche zwar ein höherer Flächenumsatz als in den beiden Vorquartalen ab, allerdings zeigt die Erfahrung der letzten Monate auch, dass sich die Nutzer bei ihren Anmietentscheidungen sehr viel Zeit nehmen, weil sie ihren künftigen Flächenbedarf sowohl quantitativ als auch qualitativ oft selbst noch nicht verlässlich einschätzen können. Insofern bleibt die Zukunft der Büroarbeit wohl auch weit über 2020 hinaus ein Thema, das die Marktakteure beschäftigt.

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