La dynamique du logement espagnol va s’affaiblir

L’Espagne est l’un des rares pays à avoir connu une baisse de l’activité du marché résidentiel en 2020, principalement en raison de l’exposition du pays au tourisme et à l’hôtellerie (érosion des perspectives d’emploi) et de l’incertitude réglementaire (craintes d’un contrôle des loyers à l’échelle du pays). L'incertitude sur le marché du travail pendant la pandémie a pesé sur la volonté et la capacité d'achat des ménages. Entre-temps, la diminution des arrivées de touristes a affaibli le marché de la location de courte durée, tandis que la loi du gouvernement espagnol pour le droit au logement a complexifié les opérations pour les investisseurs potentiels. Pourtant, la dynamique du marché résidentiel s’est redressée au T2 2021, accompagnée d’une amélioration des conditions économiques, d’une hausse de l’emploi, d’un changement des préférences des ménages, de taux d’intérêt très bas et de taux de retour sur investissement attractifs. La dynamique du marché immobilier aurait dû se poursuivre cette année, mais l'invasion de l'Ukraine a changé les perspectives. Le déclenchement de la guerre en Ukraine a freiné les perspectives de croissance du PIB en Espagne, le pouvoir d’achat des ménages étant affaibli par une inflation en hausse rapide. Le revenu réel des ménages connaîtra une baisse de 4% cette année même si l'emploi devrait encore se redresser. En outre, les conditions d’octroi des prêts hypothécaires vont se durcir à mesure que la BCE resserrera progressivement sa politique pour éviter que les anticipations d’inflation trop élevées ne s’enracinent. Nous estimons que la baisse du revenu réel de 4% cette année accompagnée d'une hausse progressive des taux d'intérêt va freiner la demande de logements et ralentir la hausse des prix de l'immobilier de 4,4% au T4 2022 à 2% début 2023. Dans le même temps, nous nous attendons à ce que le pouvoir d’achat immobilier soit compensé par l’épargne accumulée des ménages, la dynamique de l’emploi, la construction moins rapide des logements, l’expansion budgétaire (grâce aux fonds du NGEU) et la recherche de rendements par les investisseurs.