La hausse des prix de l’immobilier annonce-t-elle nécessairement l’instabilité financière ?

On attend en général que la hausse des prix de l’immobilier annonce une crise d’instabilité financière puisque : la hausse de la richesses immobilière conduit à une baisse du taux d’épargne, d’où un déficit extérieur et un risque de crise de balance des paiements ; la hausse de la richesse immobilière conduit à une hausse de l’endettement des ménages, d’où un risque accru de perte de solvabilité des ménages et de crise bancaire. Nous regardons les situations des Etats-Unis, de l’Allemagne, de la France, de l’Espagne, de l’Italie, avant et après la crise de 2009 : avant la crise, les pays où le prix de l’immobilier a augmenté (Etats-Unis, France, Espagne, Italie) ont tous connu une crise liée à l’excès d’endettement des ménages et au déficit extérieur ; depuis la crise, lorsqu’il y a hausse des prix de l’immobilier (Etats-Unis, Allemagne, Espagne), elle n’est pas associée à des déséquilibres financiers, sauf peut-être en France avec la hausse de l’endettement des ménages.