L’ajustement de l’immobilier : beaucoup par les quantités et peu par les prix

La hausse des taux d’intérêt sur les crédits immobilier s devrait en théorie provoquer un recul important des prix de l’immobilier résidentiel, d’autant plus que ce sont les taux d’intérêt nominaux et réels à long terme qui influencent les prix de l’immobilier. Mais on observe, aussi bien aux États-Unis que dans la zone euro : un recul faible ou même pas de recul du tout des prix ; un recul très important de la construction de logements neufs ou des ventes de logements (neufs et anciens), de la demande de crédits logement. L’absence ou la faiblesse du recul des prix de l’immobilier résidentiel malgré la hausse des taux d’intérêt crée un problème de solvabilité des emprunteurs, et empêche de nombreux ménages d’acheter un bien immobilier. On peut expliquer cette absence de recul important des prix de l’immobilier : par le fait que les vendeurs de logements existants refusent de baisser leurs prix de vente ; par le fait que le prix de vente des logements neufs est incompressible en raison des coûts de construction ; par l’insuffisance chronique de l’offre de biens immobiliers, qui maintient une situation de rareté sur le marché de l’immobilier .