Pourquoi les prix de l’immobilier ne deviennent-ils pas infinis ?

Nous allons illustrer notre propos par les cas des É tats-Unis et de la zone euro. Les prix de l’immobilier sont normalement égaux à la somme actualisée des loyers futurs. Si le taux d’intérêt à long terme est inf é rieur au taux de croissance des loyers, en l’absence de prime de risque, le prix d’équilibre de l’immobilier est donc infini. Or, un prix très élevé de l’immobilier est impossible, puisqu’il n’y a plus d’acheteurs possibles en raison des contraintes de liquidité, même si le prix fondamental théorique est infini. Ceci conduit à la dynamique des prix de l’immobilier quand le taux d’intérêt à long terme est inf é rieur au taux de croissance des loyers : le prix augmente, puis survient le moment où la demande de logements chute ; le prix de l’immobilier recule alors en l’absence même de hausse des taux d’intérêt, ce qui fait apparaître une forte prime de risque qui rationalise le recul des prix de l’immobilier même si le taux d’intérêt est inf é rieur au taux de croissance des loyers et que le prix fondamental sans prime de risque est très élevé (voire infini). Quand les taux d’intérêt sont très bas, il peut donc y avoir des crises de l’immobilier en l’absence même de hausse des taux d’intérêt.