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Wertsteigernde Portefeuilleakquisition – Hochstufung auf Buy

Nachdem die Aktien von B-A-L Germany seit Aufnahme unserer Research Coverage mit einem Sell-Rating 71,6% an Wert verloren und unser bisheriges Kursziel von EUR 1,88 unterschritten haben, sehen wir den jüngsten Newsflow als ausgesprochen positiv an. Wir stufen die B-A-L-Aktien auf Buy hoch und heben unser aus einem fundamentalanalytischen Wertschöpfungsmodell abgeleitetes Kursziel auf EUR 2,50 von bislang EUR 1,88 je Aktie an.

Auslöser der Hochstufung ist, dass B-A-L Germany am vergangenen Freitag die Übernahme eines Wohnimmobilienportefeuilles im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung bekannt gegeben hat. Übernommen werden 36 Wohnungen mit einer Wohnfläche von knapp 2.000 qm im sächsischen Kerngebiet des Unternehmens: in D-Lagen, also ländlicheren Lagen mit weniger als 50.000 Einwohnern. Unterstellen wir eine für
B-A-L typische Vermietungsquote von 100% ergeben sich nach unseren Berechnungen jährliche Mieteinnahmen von etwa EUR 0,120 Mio. Mit einer von uns geschätzten Mietrendite von 12% und einem Kaufpreismultiplikator von 8,3x hat der Erwerb des Portefeuilles aus unserer Sicht unmittelbar wertsteigernde Wirkungen.

Da eine jährliche Überprüfung der Immobilienwerte für nach HGB bilanzierende Unternehmen wie B-A-L Germany nicht vorgesehen ist, sondern stattdessen das gemilderte Niederstwertprinzip gilt, wonach der jeweils niedrigere Wert aus Anschaffungs-/Herstellungskosten und Wert am Bilanzstichtag anzusetzen ist, ist eine Anpassung der Immobilienbewertung an die aktuellen Preisentwicklungen nicht vorgesehen. Ein Bestandshalter wie B-A-L Germany, dessen Geschäftsmodell es ist, Immobilien explizit unter dem Marktpreis einzukaufen, wird dementsprechend „bestraft“, da sich die eigentliche Wertschöpfung des Geschäftsmodells nicht in den Buchwerten in der Bilanz widerspiegelt. Insofern sind die für Immobilienunternehmen typischen Bewertungsverfahren wie Kurs-Buchwertverhältnis für B-A-L Germany nur begrenzt anwendbar.

Wir verwenden stattdessen ein intrinsisches Wertschöpfungsmodell, bei dem wir davon ausgehen, dass eine angemessene Bewertung der Aktie dann erreicht ist, wenn die vom Unternehmen erwirtschaftete Wertschöpfung den damit verbundenen Kapitalkosten entspricht. Daraus errechnen sich für B-A-L Germany auf Basis unserer Kapital- und Ertragsschätzungen Werte des Eigenkapitals von EUR 5,6 Mio. bzw. von EUR 2,50 je Vorzugsaktie.