积习成常:中国房地产业金融风险的灰犀牛(简)

虽然不像被广泛讨论的热门话题贸易战， 但中国房地产开发商面临的流动性风险仍然值得深度分析。 虽然风险表现已经很明显，但投资者通常似乎都选择了忽略。相较于民营企业，中国正在进行的去杠杆化运动在国有企业上已取得了一定程度的成就。事实上中国杠杆率的上涨主要原因在于民营企业不断攀升的杠杆率，而且这些民营企业自身原有的杠杆率已经相对较高了。然而问题的本质在于在央行 宽松政策 并不一定会涉及风险性高的行业的情况下，房地产开发商是否能够应对更加严峻的金融环境。本篇报告旨在通过自下往上的方式分析评估中国房地产的偿债能力，以及中国经济整体的前景发展 。 我们认为虽然房地产需求将继续保持弹性，但由于更严格的监管，开发商的收益周期减速，收益亦将压缩。其中，对房价、抵押贷款和土地供应进一步管控的风险仍将继续，特别是一线城市。 因此，在监管和流动风险下，开发商可能会更谨慎地购买土地，进一步抑制未来的销售增长。 我们的研究重点将在杠杆率和流动性方面。由于自筹资金的能力削弱，房地产开发商对预付款的依赖逐渐加深。除银行贷款和发债外，自筹资金的能力也受到吸引力削弱的股票市场制约。鉴于融资手段的缺乏，即使资金成本较高，开发商依旧自 2018 年增加离岸债券的发行量，但增长趋势在 六月已经停止 。 为了评估中国地产开发商的偿债风险，我们运用了一系列指针：杠杆率、流动风险、再融资需求和外汇风险。在资产规模排名前 100 的中国房地产开发商中，我们发现其中的 1 3 % 面临偿债风险，主要为规模相对较小的民营企业。大型企业不仅在收益方面有优势，资金管道方面亦是如此。总而言之，鉴于目前更加不利的增长环境，尽管央行努力提供流动性，但中国房地产开发商的偿债能力依然是中国经济中最大的灰犀牛之一。我们认为违约风险集中在小型企业。