Das etwas andere Immobilienunternehmen
Wir nehmen die Aktien von B-A-L Germany mit einem Sell-Rating in unsere Research Coverage auf. Unser präferiertes Bewertungsverfahren für B-A-L Germany ist ein fundamentalanalytisches Wertschöpfungsmodell, aus dem wir ein Kursziel von EUR 1,88 errechnen. Dieses Kursziel wird von einem dreistufigen DCF-Modell bestätigt, aus dem sich im Base-Case-Szenario ein Wert des Eigenkapitals von EUR 1,90 ableitet. Die aus Peergroup-Multiples börsennotierter Wohnimmobilienbestandshalter abgeleiteten Kursziele liegen mit EUR 2,20-2,25 zwar darüber, jedoch noch immer deutlich unter dem aktuellen Aktienkurs von EUR 6,05.
B-A-L Germany ist ein Bestandshalter von Wohnimmobilien mit regionalem Schwerpunkt im Bundesland Sachsen. Dabei erwirbt B-A-L Germany keine Immobilienportefeuilles, sondern hat sich auf den kleinteiligen Erwerb von vermieteten Wohnimmobilien – Einzelwohnungen und kleinere Gebäude – in D-Lagen spezialisiert. Aktuell umfasst das Immobilienportefeuille des Meißener Unternehmens mehr als 2.100 qm bei annualisierten Mieteinnahmen von EUR 0,135 Mio.
Während diese Nische für die kapitalkräftigen börsennotierten Immobilienkonzerne nicht attraktiv ist, verfügen Privatpersonen meist nicht über die finanziellen Mittel, um langfristig mit B-A-L Germany mitbieten zu können. Aufgrund der geringen Wettbewerbsintensität liegen die von B-A-L Germany bezahlten Einkaufspreise inklusive Kaufnebenkosten und durchgeführten Renovierungsmaßnahmen Angabe gemäß bei durchschnittlich nur EUR 421 je Quadratmeter. Angesichts durchschnittlicher Quadratmetermieten von EUR 4,33 und allenfalls temporären Leerständen erzielt B-A-L-Germany Mietrenditen im deutlich zweistelligen Prozentbereich.
Mit einem spitzen Geschäftsmodell und einem Fokus auf den nicht-großstädtischen Raum ergeben sich für B-A-L Germany weitere Besonderheiten. Zum einen ist das Unternehmen nicht von staatlichen Regulierungseingriffen wie die Mietpreisbremse betroffen, da diese faktisch auf Metropol- und Großstädte begrenzt sind. Ferner stehen die Wohnimmobilien von B-A-L Germany im Gegensatz zu, nach IFRS bilanzierenden Immobilienbestandhaltern, deren Ertragslage zum großen Teil auf regelmäßigen Aufwertungen des Immobilienbesitzes basiert, zu Anschaffungs- und Herstellkosten in der HGB-Bilanz; daraus ergeben sich eine Deckungsgleichheit der Ertrags- und Cashflow-Entwicklung und hohe stille Reserven. Schließlich war B-A-L Germany aufgrund des kleinteiligen Erwerbs von Immobilienbeständen zum Jahresende 2018 brutto unverschuldet, da die Einzelinvestitionssummen für kreditgebende Banken typischerweise zu niedrig sind.
Founded in 2010, Sphene Capital is a German based pure-play research house offering state-of-the-art research and evaluation services to European small- and mid-caps by avoiding typical conflict of interests of traditional investment banks.
As a general rule, analysts of Sphene Capital strive to understand companies better than any other analyst or investor before publishing their initiation reports. Therefore, the comprehensive initiation research reports comprise of 50-80 pages, including an extensive analysis of the value chain of the IPO candidate, its unique selling proposition, an elaborate analysis of suppliers and clients, a thorough SWOT analysis, a commercial due diligence (i. e. market and competitive analysis), an integrated financial forecast model and a profound company valuation (both DCF methodology and peer group multiples). Before publication, each of Sphene Capital’s research report will be double-checked by a fellow research colleague (“Four-eyes-principle”), ensuring highest quality and avoiding careless mistakes.
After initiation of research coverage, Sphene Capital publishes regular updates of 12-30 pages following relevant news flow from the issuer or major peers, f. ex. after acquisitions or after publication of quarterly results.
Due to Sphene Capital’s extensive experience in equity and bond research, the team has established longstanding contacts to all relevant market players, i. e. institutional investors, family offices and high net-worth individuals as well as journalists. To each of these groups, Sphene Capital’s research analysts have regular contacts during analyst and management roadshows or via daily phone calls. Finally, analysts publish articles in selected stock markets magazines and websites in which the analysts help issuers to improve their popularity on the German capital markets.
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